Home » Bài viết pháp luật » Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay là vụ việc xảy ra khi các bên mua bán đất đai thoả thuận dựa trên văn bản được viết tay nhưng không tiến hành công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Trong một số trường hợp, toà án vẫn công nhận các giao dịch mua bán đất đai bằng giấy viết tay là có hiệu lực.

1. Căn cứ gải quyết tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay.

  • Điều 176 Luật đất đai 2013
  • Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015
  • Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP

2. Tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

1999, ông L chuyển nhượng cho vợ chồng ông Q và bà T 3500 m2 quận Gò Vấp bằng giấy tờ tay. Năm 2002, ông Q bán cho ông S 500 m2 cũng bằng giấy tay. Tháng 4/2009, ông S chuyển nhượng 370 m2 cho các ông D, ông T mỗi người 87 m2, bằng giấy tay đã thu đủ tiền. Sau đó hai gia đình ông D và ông T dọn về đó sinh sồng và có xin đăng ký tạm trú tạm vắng. Tất cả giao dịch của các bên đều bằng giấy tay và đã thu đủ tiền chuyển nhượng.

Đến năm 2019, ông Q khởi kiện tòa án yêu cầu tuyên giao dịch giữa ông và ông S vô hiệu, dẫn đến giao dịch ông S bán cho cho ông D và ông T cũng vô hiệu, do hợp đồng các bên không tuân thủ quy định về hình thức.

Căn cứ vào Điều 132 Bộ luật dân sự thì thời hiệu yêu cầu tuyên giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm hình thức là 2 năm kể từ ngày xác lập. Vụ án này đã hết thời hiệu yêu cầu giao dịch dân sự vô hiệu (xác lập giao dịch từ 2009 đến 2019 là 10 năm).

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

  • a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
  • b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
  • c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
  • d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;
  • đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Căn cứ vào Điều 129 bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch vi phạm hình thức nhưng đã thực hiện nghĩa vụ ⅔ thì Tòa án cần công nhận tính hợp pháp giao dịch đó. Ở vụ án này, mặc dù dù các bên giao dịch với nhau bằng giấy tờ tay nhưng các bên đã thanh toán 100% tiền chuyển nhượng nên cần phải tôn trọng thỏa thuận các bên và tuyên hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay là hợp pháp

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Xem thêm bài viết: Tranh chấp đất đai có tài sản trên đất

3. Hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?

Căn cứ vào khoản 3 Điều 167 Luật đất đai có quy định:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

  • a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
  • b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
  • c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
  • d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy nếu người bán đất không phải là công ty có chức năng kinh doanh bất động sản thì giao dịch mua bán đất phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực. Nếu không được công chứng, chứng thực, giá trị pháp lý của hợp đồng bằng giấy viết tay sẽ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp Luật (điều 123 Bộ luật dân sự)

Tuy nhiên, theo khoản 2 điều 129 Bộ Luật dân sự năm 2015:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Vì vậy nếu một trong các bên đã thực hiện ít ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch theo yêu cầu, thoả thuận của một bên hoặc các bên thì vẫn có thể yêu cầu Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mà không cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay 01
Hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?

Xem thêm bài viết: Tranh chấp nhà ở

4. Đất đai mua bán bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ hay không?

Theo quy định về sang tên đăng bộ thì yêu cầu cung cấp hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp khi tiến hành cấp Giấy chứng nhận sơ hữu quyền sử dụng đất. Do đó, khi mua bán đất bằng giấy tay thì sẽ không được cấp sổ đỏ.

Trong trường hợp này, buộc bên mua hoặc các bên phải nộp đơn cho Tòa án đề nghị tuyên giao dịch có hiệu lực theo điều 129 Bộ luật dân sự. Sau đó mới có thể sang tên đăng bộ.

tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay 02
Mua bán đất đai bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ?

Xem thêm bài viết: Tranh chấp đất đai với hàng xóm

5. Giải quyết tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay như thế nào?

+ Đối với tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay được xác lập trước ngày 01/7/1980 mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp?

Căn cứ mục 2.1 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HDTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyét vụ án dân sự hôn nhân và gia đình thì quy định cụ thể như sau:

a) Trường hợp nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng.

  • a.1) Nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất thì Toà án công nhận hợp đồng, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Nếu bên nhận đất chưa trả đủ tiền cho bên có đất thì buộc họ phải trả cho bên chuyển nhượng số tiền còn thiếu theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
  • a.2) Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và bên chuyển nhượng vẫn quản lý, sử dụng, chưa xây dựng công trình kiến trúc trên đất đó, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Trong trường hợp bên chuyển nhượng đã làm nhà ở hoặc không có điều kiện để giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, thì tuỳ trường hợp cụ thể Toà án có thể hủy hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng khoản tiền đã nhận theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

b) Trường hợp nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật nhưng hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng.

  • b.1) Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng.
  • b.2) Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ diện tích đất, thì Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thể công nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận. Nếu công nhận phần hợp đồng trong trường hợp bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền mà họ đã nhận, thì Toà án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả so với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết hợp đồng theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Đồng thời buộc các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà bên nhận chuyển nhượng đã nhận. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã giao số tiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà Toà án chỉ công nhận phần hợp đồng tương ứng với diện tích đất mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải thanh toán khoản tiền đã nhận vượt quá giá trị diện tích đất đã giao tính theo giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

c) Đối với trường hợp được hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.1 mục 2 này mà bên chuyển nhượng đã nhận tiền của bên nhận chuyển nhượng nhưng chưa giao đất cho họ mà đất đó đã bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng và có đền bù cho bên chuyển nhượng đất thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 này.

d) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện, thì hợp đồng đó được giải quyết theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.1 mục 2 này.

đ) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà toàn bộ hoặc một phần nội dung của hợp đồng vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 137, Điều 146 của Bộ luật Dân sự và hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 này.

+ Đối với tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay được được xác lập từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993

Luật A+ trả lời: Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) quy định tại mục 2.2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HDTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyét vụ án dân sự hôn nhân và gia đình thì quy định cụ thể như sau:

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

  • b.1) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • b.2) Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
  • b.3) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

6. Giải quyết tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay tại Luật A+

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, nhiệt huyết và tận tâm, Luật A+ tự hào là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề liên quan đến pháp lý, tư vấn pháp luật, đại diện tố tụng cho các vụ án tranh chấp đất đai. Các dịch vụ luật A+ cung cấp đối với vụ án tranh chấp đất đai bao gồm:

  • Tư vấn pháp lý và đưa giải pháp xử lý tranh chấp
  • Tham gia đàm phán giải quyết tranh chấp.
  • Đại diện ủy quyền làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Soạn thảo toàn bộ hồ sơ khởi kiện.
  • Thay mặt nộp và tham gia tố tụng.
  • Luật sư bảo vệ tại phiên tòa các cấp.
  • Tư vấn thi hành án sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật.

Lý do chọn Luật A+:

Kết quả bền vững.

Để được nhận kết quả tốt, theo đúng quy định pháp luật, nhận giá trị lâu dài mà không phải làm điều sai trái, không hối lộ, không e ngại sợ hãi cơ quan công quyền.

Sự tử tế.

Được chăm sóc như người thân, ân cần, chân thành, giải thích cặn kẽ, liên tục, luôn bên cạnh trong suốt quá trình thực hiện công việc. Chúng tôi luôn bên bạn lúc thăng hay trầm.

Chuyên môn vững.

Luật sư nhiều kinh nghiệm, hiểu rõ cách vận hành pháp luật của cơ quan nhà nước, hiểu rõ quy luật vận hành của các mối quan hệ trong xã hội để giải quyết vụ việc trọn vẹn.

Khách hàng 0 Đồng.

Luật A+ sẵn sàng phục vụ khách hàng khó khăn về tài chính với chất lượng tốt nhất, giá không liên quan đến chất lượng, không phải mua sự tử tế, sự đúng đắn bằng tiền.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề: tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay. Nếu còn bất kỳ vấn đề nào thắc mắc hoặc chưa rõ, bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua website hoặc liên hệ trực tiếp qua hotline để được tư vấn trực tiếp.

Call Now

Call Now