03 dạng tranh chấp nhà ở và cách giải quyết hiện nay

Thưa luật sư A+, tôi là Lê Hồng T, năm nay 31 tuổi. Năm 2019, tôi có mua nhà của ông Trương Công B. Chúng tôi có thỏa thuận việc sẽ thanh toán tiền nhà thành 2 đợt: 90% giao nhà, 10% còn lại sau khi sang tên đăng bộ xong. Tôi đã thanh toán xong đợt 1 và nhận nhà. Tuy nhiên, vì nhà của ông B vướng quy hoạch nên chưa thể sang tên đăng bộ. Do đó tôi chưa trả 10% còn lại cho ông B. Đến cuối 2020, ông B đã tự ý chiếm lại nhà vì cho rằng tôi chưa thanh toán hết tiền mua nhà. Nay tôi nhờ luật sư A+ tư vấn giúp tôi làm thế nào để giải quyết tranh chấp nhà ở này. 

Luật sư A+ trả lời câu hỏi của khách hàng:

Căn cứ Điều 122 Luật nhà ở 2014, giao dịch nhà ở có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Do các bên có thỏa thuận giao nhà khi thanh toán đợt 1, do đó thỏa thuận này có hiệu lực áp dụng. Việc sang tên đăng bộ chưa hoàn tất là do lỗi khách quan không phải lỗi của bạn nên bạn không vi phạm hợp đồng.

Hành vi chiếm lại nhà của ông B đã giao cho bạn hợp pháp là vi phạm hợp đồng và vi phạm pháp luật hình sự. Căn cứ Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015 thì người xâm phạm chỗ ở của người khác một cách bất hợp pháp có thể bị phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm tù, ngoài ra còn có thể đối mặt với án tù lên đến 05 năm nếu vi phạm khoản 2 Điều này. 

Như vậy trong trường hợp này, bạn có thể thu thập chứng cứ và gửi cho công an quận, huyện để truy cứu trách nhiệm hình sự của ông B. 

1. Các tranh chấp nhà ở phổ biến hiện nay

1.1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất, nhà ở

• Tranh chấp về ranh giới với hàng xóm, họ hàng liền kề nhau;
• Tranh chấp về địa giới hành chính giữa hai địa phương, thôn, xóm với nhau;
• Tranh chấp đòi lại nhà đã cho mượn, ở nhờ;
• Tranh chấp đòi lại đất khai hoang.

1.2. Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng

• Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở;
• Tranh chấp liên quan đến hợp đồng bảo lãnh;
• Tranh chấp đòi bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất của Nhà nước;
• Tranh chấp về việc xác định mục đích sử dụng đất trong quá trình quy hoạch của nhà nước.

1.3. Tranh chấp khác liên quan đến đất đai, nhà ở, bao gồm

• Tranh chấp quyền thừa kế đất đai cha mẹ, ông bà để lại cho con, cháu;
• Tranh chấp phân chia tài sản là đất đai, nhà ở sau ly hôn;
• Tranh chấp phân chia tài sản chung là nhà ở của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân;
• Tranh chấp nhà ở giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức;
• Tranh chấp không có sổ đỏ;
• Tranh chấp khi một bên vắng mặt.

2. Tình huống tranh chấp nhà ở và cách giải quyết

Ngoài trường hợp của anh Lê Hồng T ở trên, quý khách hàng có thể tham khảo thêm một số tình huống về tranh chấp nhà ở đã được luật sư A+ tư vấn sau đây:

2.1. Tranh chấp nhà ở khi người thân tranh giành

Chào luật sư, tôi là Nguyễn Thị H, năm nay 30 tuổi, tôi là con gái út của ông Nguyễn Văn A. Bố tôi có 3 người con là anh Nguyễn Thế C, anh Nguyễn Tiến D và tôi. Sau này, 2 anh trai tôi lên Sài Gòn lập nghiệp nên chỉ có mình tôi ở lại để chăm bố. Năm 2019, bố tôi mất không để di chúc. Nay hai anh tôi là C và D trở về tranh giành ngôi nhà mà lúc bố còn sống để lại cho chúng tôi. Nay tôi gửi thư mong luật sư tư vấn cho tôi về vấn đề này.

Có thể xác định di sản của ông A (bố bạn) là căn nhà đang đứng tên của ông A – ông A là chủ sở hữu, bởi lẽ căn cứ theo Điều 612 Bộ luật dân sự thì di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Do ông A mất mà không để lại di chúc nên di sản của ông A sẽ được chia thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Điều 650 Bộ luật dân sự 2015. Hơn nữa, căn cứ Điều 651 Bộ luật dân sự 2015, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

• Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
• Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
• Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Trong vụ án này, bạn và hai anh trai là C và D cùng thuộc hàng thừa kế thứ nhất, là các đồng thừa kế nên được chia 3 phần đều nhau. Như vậy giá trị căn nhà sẽ được chia đều cho 3 người. Trường hợp bạn không đồng ý chia đều 3 phần căn nhà cho 3 đồng thừa kế thì anh C và anh D có thể khởi kiện tòa án huyện nơi cư trú của bạn để yêu cầu Tòa chia di sản thừa kế.

2.2. Tranh chấp nhà ở chung cư

Thưa luật sư, tôi là Nguyễn Ngọc An, tôi có đặt cọc mua một căn chung cư của anh Đỗ Văn Đ. Tuy nhiên, ngày chúng tôi hẹn ra công chứng thì vợ anh Đ không đồng ý bán nữa. Tôi muốn anh Đ trả cọc và bồi thường thiệt hại, tuy nhien anh Đ chỉ đồng ý trả cọc. Nay tôi muốn nhờ luật sư tư vấn để bảo vệ quyền lợi của mình.

Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì thỏa thuận đặt cọc quy định như sau:

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Vì nhà ở chung cư là tài sản chung của vợ chồng, tuy nhiên chỉ có người chồng tiến hành giao dịch mà chưa có sự đồng thuận của vợ nên giao dịch này vô hiệu theo Điều 26 Luật hôn nhân gia đình 2014, cụ thể:

• Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.

Hậu quả giao dịch vô hiệu là các bên trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi sẽ bồi thường thiệt hại theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015. Đối với giao dịch của bạn và anh Đ bị vô hiệu thì anh Đ sẽ trả lại tiền cọc cho bạn. Trường hợp có thiệt hại phát sinh thì tòa sẽ xác định lỗi các bên để tính toán bồi thường.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở

3.1. Thẩm quyền về loại việc

Cần xác định được tranh chấp là tranh chấp nhà ở hay tranh chấp đất đai thì mới xác định được thẩm quyền theo quy định pháp luật về nhà ở hay pháp luật về đất đai.

Đối với tranh chấp nhà ở từ các giao dịch dân sự thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp là của Tòa án, xác định như sau:

• Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở (khoản 2 Điều 26 BLTTDS 2015).
• Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giao dịch có đối tượng là nhà ở (khoản 3 Điều 26 BLTTDS 2015).
• Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thừa kế tài sản là nhà ở (khoản 5 Điều 26 BLTTDS 2015).

3.2. Thẩm quyền theo cấp Tòa án

Theo quy định tại Điều 35, Điều 37 BLTTDS 2015, thẩm quyền theo cấp Tòa án được xác định như sau:

• TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà ở nếu tranh chấp đó không có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, không cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.
• TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà ở mà tranh chấp đó có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài; giải quyết tranh chấp về nhà ở thuộc thẩm quyền của TAND cấp huyện nhưng TAND cấp tỉnh lấy lên giải quyết.

3.3. Thẩm quyền theo lãnh thổ

Thẩm quyền theo lãnh thổ được quy định tại Điều 39, Điều 40 BLTTDS 2015 như sau:

• Đối với tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, thì tòa án nơi có nhà ở là Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Trường hợp đối tượng tranh chấp là nhiêu nhà ở thuộc nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu tòa án nơi có một trong các nhà ở giải quyết. Trường hợp đối tượng tranh chấp có cả nhà ở và các bất động sản khác thì nguyên đơn có quyền yêu cầu tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết.
• Đối với tranh chấp về các giao dịch về nhà ở và thừa kế tài sản là nhà ở, thì xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định chung (Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn nguyên đơn).

4. Luật sư tư vấn tranh chấp nhà ở

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, nhiệt huyết và tận tâm, Luật A+ tự hào là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề liên quan đến pháp lý, tư vấn pháp luật, đại diện tố tụng cho các vụ án tranh chấp đất đai. Các dịch vụ luật A+ cung cấp đối với vụ án tranh chấp đất đai bao gồm:

• Tư vấn pháp lý và đưa giải pháp xử lý tranh chấp
• Tham gia đàm phán giải quyết tranh chấp.
• Đại diện ủy quyền làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Soạn thảo toàn bộ hồ sơ khởi kiện.
• Thay mặt nộp và tham gia tố tụng.
• Luật sư bảo vệ tại phiên tòa các cấp.
• Tư vấn thi hành án sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật.

Lý do chọn Luật A+:

Kết quả bền vững.

Để được nhận kết quả tốt, theo đúng quy định pháp luật, nhận giá trị lâu dài mà không phải làm điều sai trái, không hối lộ, không e ngại sợ hãi cơ quan công quyền.

Sự tử tế.

Được chăm sóc như người thân, ân cần, chân thành, giải thích cặn kẽ, liên tục, luôn bên cạnh trong suốt quá trình thực hiện công việc. Chúng tôi luôn bên bạn lúc thăng hay trầm.

Chuyên môn vững.

Luật sư nhiều kinh nghiệm, hiểu rõ cách vận hành pháp luật của cơ quan nhà nước, hiểu rõ quy luật vận hành của các mối quan hệ trong xã hội để giải quyết vụ việc trọn vẹn.

Khách hàng 0 Đồng.

Luật A+ sẵn sàng phục vụ khách hàng khó khăn về tài chính với chất lượng tốt nhất, giá không liên quan đến chất lượng, không phải mua sự tử tế, sự đúng đắn bằng tiền.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật A+ về hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà ở. Nếu còn bất kỳ vấn đề nào thắc mắc hoặc chưa rõ, bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua website hoặc liên hệ trực tiếp qua hotline để được tư vấn trực tiếp.