Tư vấn giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Thưa luật sư A+, tôi tên là Nguyễn Thành D, năm nay 30 tuổi. Cha tôi có một mảnh đất tại tỉnh Bình Dương đã nằm trong khu quy hoạch treo 15 năm nay. Nay cha tôi đã lớn tuổi và muốn lập di chúc để lại cho hai anh em tôi mảnh đất trên. Luật sư cho tôi hỏi, đất nằm trong quy hoạch treo có được khai nhận thừa kế hay không? Nếu được thì thủ tục khai nhận như thế nào? Mong luật sư tư vấn giúp tôi, tôi cảm ơn. 

A+ trả lời câu hỏi của khách hàng:

Căn cứ quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì việc đất đang có quy hoạch sẽ bị ảnh hưởng đến một số quyền của người sử dụng đất như không được xây dựng mới hay sửa chữa, cải tạo nhà ở công trình, … tuy nhiên không có giới hạn quyền thừa kế. Do vậy, cha của anh vẫn có quyền để lại tài sản của mình cho anh.

Về thủ tục khai nhận di sản thừa kế, khi mở thừa kế (cha của anh mất) thì anh có quyền đến tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng) hay Ủy ban nhân dân để công chứng/chứng thực văn bản khai nhận di sản thừa kế. Sau đó, đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp hành đăng ký biến động hay cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. 

1. Khi nào quyền sử dụng đất là di sản?

Theo quy định tại Mục 1 Phần II Nghị quyết 02/ 2004/NQ-HĐTP, quyền sử dụng đất là di sản khi:

• Đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
• Đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
• Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà không có các giấy tờ trên nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với quyền sử dụng đất đó và có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xem là di sản khi Tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản.

2. Điều kiện nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện các quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 mới được nhận thừa kế, cụ thể:

• Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất đai thừa kế đang trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý:

• Việc thừa kế phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
• Thực tế, nhiều cá nhân, tổ chức không tiến hành đăng ký đất đai và hiển nhiên cũng sẽ không được đăng ký vào sổ địa chính. Lúc này, việc thừa kế chưa phát sinh hiệu lực dẫn đến nhầm lẫn trong quá trình sử dụng đất và phát sinh tranh chấp.
• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được nhận thừa kế về giá trị quyền sử dụng đất.

Xem thêm bài viết: Án lệ về tranh chấp thừa kế

3. Thủ tục khai di sản thừa kế

Có thể khai di sản thừa kế tại văn phòng công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai như sau:

Bước 1: Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng. Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:

• Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng. Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó
• Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Bước 2: Công chứng viên tiến hành kiểm tra, xác minh, thụ lý công chứng và niêm yết tại UBND cấp xã nơi có đất. (theo Điều 58 Luật công chứng 2014 và Nghị định 29/2015/NĐ-CP).

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai.

Theo Khoản 6, Điều 95, Luật Đất đai 2013 thì Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Căn cứ theo khoản 2, Điều 17, Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về mức xử phạt do không đăng ký Đất đai như sau:

Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
• Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

4. Các dạng tranh chấp chia di sản thừa kế đất đai và cách phân chia di sản thừa kế

4.1. Chia di sản thừa kế đất đai theo di chúc

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Thừa kế theo di chúc là thừa kế theo ý nguyện của người để lại di sản, tuy nhiên vẫn có ràng buộc một số người vẫn nhận di sản cho dù không có di chúc (vợ, chồng, con dưới 18 tuổi, con trên 18 tuổi mất khả năng lao động). Di chúc phải đảm bảo điều kiện về hình thức và nội dung theo quy định tại Điều 627, Điều 630, Điều 631 Bộ luật Dân sự 2015.

Đối tượng thừa kế: Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

• Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;
• Con thành niên mà không có khả năng lao động.

Quy định trên không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này.

Cách phân chia di sản: Việc phân chia di sản thừa kế theo di chúc được quy định tại Điều 659 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

• Việc phân chia di sản được thực hiện theo ý chí của người để lại di chúc; nếu di chúc không xác định rõ phần của từng người thừa kế thì di sản được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp di chúc xác định phân chia di sản theo hiện vật thì người thừa kế được nhận hiện vật kèm theo hoa lợi, lợi tức thu được từ hiện vật đó hoặc phải chịu phần giá trị của hiện vật bị giảm sút tính đến thời điểm phân chia di sản; nếu hiện vật bị tiêu hủy do lỗi của người khác thì người thừa kế có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
• Trường hợp di chúc chỉ xác định phân chia di sản theo tỷ lệ đối với tổng giá trị khối di sản thì tỷ lệ này được tính trên giá trị khối di sản đang còn vào thời điểm phân chia di sản.

Đối với phần di sản dùng vào việc thờ cúng do người lập di chúc để lại thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc hoặc những người khác theo quy định của pháp luật quản lý để thực hiện việc thờ cúng.

4.2. Chia di sản thừa kế đất đai theo pháp luật

Theo quy định tại chương XXIII Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

• Không có di chúc;
• Di chúc không hợp pháp;
• Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;
• Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Đối tượng thừa kế: Những người sau được hưởng thừa kế bằng cách xác định theo hàng thừa kế lần lượt theo thứ tự sau đây:

• Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
• Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
• Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Lưu ý: Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.

Cách phân chia di sản: Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. Việc phân chia di sản thừa kế theo pháp luật được quy định tại Điều 660 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

• Khi phân chia di sản, nếu có người thừa kế cùng hàng đã thành thai nhưng chưa sinh ra thì phải dành lại một phần di sản bằng phần mà người thừa kế khác được hưởng để nếu người thừa kế đó còn sống khi sinh ra được hưởng; nếu chết trước khi sinh ra thì những người thừa kế khác được hưởng.
• Những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và thỏa thuận về người nhận hiện vật; nếu không thỏa thuận được thì hiện vật được bán để chia.
• Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Xem thêm bài viết: Bản án tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

5. Người thừa kế có được thừa kế di sản không còn hoặc nằm trong diện quy hoạch không?

Thứ nhất, đối với diện tích đất là di sản thừa kế nằm trong diện quy hoạch, người nhận thừa kế vẫn được tiếp tục thực hiện quyền thừa kế của mình theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013.

Thứ hai, vào thời điểm mở thừa kế, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn thì:

• Nếu thừa kế theo di chúc thì di chúc không có hiệu lực (Khoản 3 Điều 643 BLDS)
• Nếu người chết không để lại di chúc thì không tiến hành phân chia di sản thừa kế.

6. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp thừa kế về quyền sử dụng đất

Theo quy định Luật đất đai 2013 thì trước khi yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, về các vấn đề đất đai, các bên tranh chấp bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Trường hợp các bên hòa giải không thành thì các bên có tranh chấp đất đai thừa kế có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Như vậy đối với tranh chấp thừa kế đất đai mà có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thì chỉ được khởi kiện ra Tòa, còn nếu không có giấy tờ chứng minh đất đai thì có thể chọn hòa giải ở ủy ban hoặc khởi kiện ra Tòa.

7. Tranh chấp đất đai thừa kế quyền sử dụng đất có bắt buộc hòa giải tại địa phương không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì:

• Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
• Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Do đó, tranh chấp đất đai liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất có thể bỏ qua bước hòa giải tại địa phương mà để khởi kiện vụ án ra tòa.

Trường hợp các bên lựa chọn hòa giải tại địa phương thì theo Điều 202 Luật Đất đai 2013, việc hòa giải tranh chấp đất đai được quy định như sau:

• Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
• Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

• Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

• Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

8. Thủ tục khởi kiện tranh chấp thừa kế về quyền sử dụng đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ chuẩn bị khởi kiện thừa kế đất đai gồm:

• Hồ sơ pháp lý người thừa kế: CMND/Passport/CCCD; Giấy khai sinh (chứng minh quan hệ thừa kế); Sổ hộ khẩu;
• Hồ sơ pháp lý thửa đất tranh chấp thừa kế: Sổ đỏ/sổ hồng/Bằng khoán/ Các tài liệu khác chứng minh tồn tại của đối tượng tranh chấp;
• Di chúc (bản sao y chứng thực) trường hợp thừa kế theo di chúc;
• Đơn khởi kiện.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thừa kế đất đai. Đây là tòa án nơi có địa chỉ mảnh đất tranh chấp.

• Trường hợp “có” yếu tố nước ngoài thì Tòa án Tỉnh, Thành phố thuộc Trung ương có thẩm quyền.
• Trường hợp “không” có yếu tố nước ngoài thì Tòa án Quận, Huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp (điểm c khoản 1 Điều 39 Luật tố tụng dân sự 2015).

Thời gian thụ lý là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận Đơn khởi kiện, thời gian chuẩn bị xét xử là 4-6 tháng kể từ ngày thụ lý.

Bước 3: Tòa án sẽ mời các bên hòa giải trong quá trình chuẩn bị xét xử.

Bước 4: Tòa sẽ mở phiên xử khi trường hợp hòa giải không thành.

Toà án mở phiên xét xử, giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất (ảnh minh hoạ).[/caption]

9. Tư vấn giải quyết tranh chấp thừa kế đất đai tại Luật A+

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, nhiệt huyết và tận tâm, Luật A+ tự hào là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề liên quan đến pháp lý, tư vấn pháp luật, đại diện tố tụng cho các vụ án tranh chấp thừa kế đất đai. Các dịch vụ luật A+ cung cấp đối với vụ án tranh chấp thừa kế đất đai bao gồm:

• Tư vấn, thẩm định các điều kiện thừa kế
• Tham gia đàm phán giải quyết tranh chấp
• Đại diện ủy quyền làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Soạn thảo toàn bộ hồ sơ khởi kiện
• Thay mặt nộp và tham gia tố tụng
• Luật sư bảo vệ tại phiên tòa các cấp
• Tư vấn thi hành án sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật

Lý do chọn Luật A+:

Kết quả bền vững

Để được nhận kết quả tốt, theo đúng quy định pháp luật, nhận giá trị lâu dài mà không phải làm điều sai trái, không hối lộ, không e ngại sợ hãi cơ quan công quyền.

Sự tử tế

Được chăm sóc như người thân, ân cần, chân thành, giải thích cặn kẽ, liên tục, luôn bên cạnh trong suốt quá trình thực hiện công việc. Chúng tôi luôn bên bạn lúc thăng hay trầm.

Chuyên môn vững

Luật sư nhiều kinh nghiệm, hiểu rõ cách vận hành pháp luật của cơ quan nhà nước, hiểu rõ quy luật vận hành của các mối quan hệ trong xã hội để giải quyết vụ việc trọn vẹn.

Khách hàng 0 Đồng

Luật A+ sẵn sàng phục vụ khách hàng khó khăn về tài chính với chất lượng tốt nhất, giá không liên quan đến chất lượng, không phải mua sự tử tế, sự đúng đắn bằng tiền.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Nếu còn bất kỳ vấn đề nào thắc mắc hoặc chưa rõ, bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua website hoặc liên hệ trực tiếp qua hotline để được tư vấn trực tiếp.