Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hiện nay, nhu cầu thuê quyền sử dụng đất phục vụ cho các mục đích sinh sống, kinh doanh, … ngày càng tăng cap. Điều này đồng nghĩa với việc số lượng tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cũng tăng theo. Vì vậy, muốn giải quyết vấn đề này cần có những hiểu biết nhất định về các quy định pháp luật. Sau đây, luật sư A+ sẽ chia sẻ các thông tin về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

1. Cơ sở pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Luật Đất đai 2013.

2. Quy định pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên cho thuê chuyển giao đất cho thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đất đai là một tài sản rất quan trọng và dễ xảy ra tranh chấp, do đó khi ký kết đồng thuê quyền sử dụng đất, các bên phải lập thành văn bản và có công chứng. Nhằm hạn chế các rủi ro có thể phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện hợp dồng thuê quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các bên cần phải nắm rõ quy định pháp luật về nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê, điều khoản thanh toán, trường hợp bất khả kháng miễn trừ nghĩa vụ và điều khoản giải quyết tranh chấp.

Lưu ý, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất.

3. Có được thuê đất đang thế chấp tại ngân hàng không?

Theo quy định tại khoản 6 Điều 321 BLDS 2015, khi muốn cho thuê đất đang được thế chấp tại ngân hàng thì bên cho thuê phải:

• Thông báo cho bên thuê về tình trạng tài sản cho thuê. Trong trường hợp này, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản cho thuê và đang được dùng để thế chấp tại ngân hàng, vì vậy bên thuê có nghĩa vụ thông báo cho bên thuê khi giao kết hợp đồng.
• Thông báo cho bên nhận thế chấp là ngân hàng được biết về tài sản thế chấp cho thuê và thông tin người thuê.
• Có sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng xác nhận về việc tài sản đang thế chấp được phép cho thuê.

Như vậy, theo quy định trên, khi giao kết hợp đồng thuê đất, bên thuê có quyền được bên cho thuê thông báo về tình trạng thế chấp tại Ngân hàng đối với mảnh đất dự định thuê, thể hiện trên văn bản xác nhận của Ngân hàng. Nếu bên cho thuê không thông báo cho bên thuê về vấn đề này sẽ dẫn đến rủi ro về hiệu lực của hợp đồng do thông tin bị che giấu.

4. Hậu quả của việc giao kết hợp đồng thuê có thông tin bị che giấu

Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Khi đó, căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 hợp đồng thuê đất sẽ không có giá trị pháp lý, dẫn đến hậu quả pháp lý như sau:

• Hợp đồng đã ký kết sẽ không phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;
• Khi hợp đồng vô hiệu, bên cho thuê sẽ phải hoàn trả lại bên thuê số tiền tương ứng với hợp đồng thuê đã nhận;
• Bên cạnh đó, bên cho thuê có lỗi trong việc gây thiệt hại đối với bên thuê thì phải bồi thường.

Như vậy, trong trường hợp hai bên ký kết hợp đồng thuê đất, bên cho thuê cố ý che giấu thông tin vì sợ ảnh hưởng đến kết quả của giao dịch, dẫn đến bên thuê không biết nên đã xác lập giao dịch thì được xem là trường hợp lừa dối trong giao kết hợp đồng. Mặt khác, việc thông báo cho bên thuê về tình trạng thế chấp đất khi giao kết hợp đồng là nghĩa vụ của bên thuê như đã đề cập trên, vì thế bên thuê biết hoặc buộc phải biết về vấn đề này.

5. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất,hòa giải không phải là thủ tục bắt buộc như tại quy định của Luật Đất đai vì đây là tranh chấp liên quan đến bất động sản, nhưng nội dung tranh chấp là về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng chứ không phải tranh chấp về bất động sản là đất đai. Vì vậy, trên thực tế có hai cách giải quyết tranh chấp phổ biến là thương lượng hoặc khởi kiện ra Toà án.

5.1. Thương lượng

6. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hiện nay, pháp luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thuộc về Toà án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú. Nếu các bên muốn khởi kiện tại Toà án về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thì phải nộp đơn tới Toà án. Tuy nhiên nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài (đương sự ở nước ngoài, tài sản tranh chấp ở nước ngoài, …) thì phải nộp đơn đến Toà án nhân dân cấp tỉnh.

7. Hồ sơ khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Bên khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ gừi đến Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương;
• Biên bản hoà giải;
• Giấy tờ tuỳ thân người khởi kiện;
• Giấy tờ khác có liên quan.

8. Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, giỏi, nhiệt huyết và tận tâm, Luật A+ tự hào là đơn vị hàng đầu tư vấn và giải quyết các tranh chấp hợp đồng bao gồm các dịch vụ sau:

• Đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp
• Tư vấn phương án giải quyết tranh chấp (hòa giải, khởi kiện..)
• Tư vấn thu thập và chuẩn bị chứng cứ
• Đại diện đàm phán tranh chấp
• Soạn thảo hồ sơ khởi kiện trong trường hợp khởi kiện
• Luật sư bảo vệ tại tòa án, trọng tài thương mại

Lý do chọn Luật A+:

Kết quả bền vững, cam kết bảo vệ đến cùng.

Để được nhận kết quả tốt, theo đúng quy định pháp luật, nhận giá trị lâu dài mà không phải làm điều sai trái, không hối lộ, không e ngại sợ hãi cơ quan công quyền.

Sự tử tế.

Được chăm sóc như người thân, ân cần, chân thành, giải thích cặn kẽ, liên tục, luôn bên cạnh trong suốt quá trình thực hiện công việc. Chúng tôi luôn bên bạn lúc thăng hay trầm.

Giỏi chuyên môn

Luật sư nhiều kinh nghiệm, hiểu rõ cách vận hành pháp luật của cơ quan nhà nước, hiểu rõ quy luật vận hành của các mối quan hệ trong xã hội để giải quyết vụ việc trọn vẹn.

Trên đây là bài viết về vấn đề tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất mà luật sư A+ muốn chia sẻ đến quý khách hàng. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này, quý khách hàng vui lòng liên hệ luật sư A+ để được hỗ trợ và tư vấn.

Luật sư Nguyễn Duy Anh

Tôi là Luật sư Nguyễn Duy Anh

Email: anh@apluslaw.vn

Phone: 0939698142

Website: https://apluslaw.vn/nguyen-duy-anh.html

Số thẻ Luật sư: 10674/LS

1. Học vấn:

Cử nhân, Đại học Luật Tp.HCM, 2011.

Thạc sỹ Chính sách Công, Đại học Fulbright, 2021.

2. Kinh nghiệm làm việc:

Luật Trí Minh, văn phòng HCM từ 2011-2021:

• (2011-2013) _ chức vụ Chuyên viên tư vấn;
• (2013-2014) _ chức vụ Trưởng phòng doanh nghiệp;
• (2014-2021) _ chức vụ Phó Giám đốc.

Luật A+, văn phòng HCM từ 2021 – nay:

• (2021 – nay) _ chức vụ Giám đốc Luật A+