Home » Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài » Hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà: Hướng dẫn chi tiết từ A – Z

Nội dung

Ngày đăng 14/10/2025

Hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà: Hướng dẫn chi tiết từ A – Z

Trong tình hình hội nhập quốc tế hiện nay, giao dịch thuê nhà luôn là vấn đề tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là có yếu tố nước ngoài. Để bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của hai bên, việc chú ý các giai đoạn trong việc thực hiện hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam luôn là điều thiết yếu càng cần chú trọng đến.

1. Cơ sở và các quy định cần biết khi làm hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà

Để xác định việc lập hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam, cần căn cứ chủ yếu vào Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật cư trú và các văn bản pháp luật khác theo quy định hiện hành tại Việt Nam để áp dụng.

1.1 Quy định pháp luật về điều kiện cho người nước ngoài thuê nhà

Theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự hiện hành thì hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Dù vậy, việc công chứng, chứng thực sẽ giúp tăng tính pháp lý, đảm bảo được giá trị chứng cứ khi phát sinh những tranh chấp.

Chủ thể cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở, có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc hợp đồng, văn bản hợp pháp khác chứng minh quyền sử dụng. Trường hợp người cho thuê không phải chủ sở hữu thì phải có văn bản ủy quyền hợp pháp.

Do đó, cần hiểu đúng mối quan hệ giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền thuê nhà ở. Việc thuê không làm phát sinh quyền sở hữu, nhưng chủ thể thuê (đặc biệt là người nước ngoài) vẫn phải đáp ứng các điều kiện pháp lý nhất định. Cụ thể:

Theo điểm c khoản 1 Điều 8 và điểm c khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được quyền sở hữu nhà ở.
Đồng thời, Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định: nếu bên thuê nhà là cá nhân nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Như vậy, khi giao kết hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà, cần chú trọng đến tư cách pháp lý của các bên, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bên cho thuê và giấy tờ nhập cảnh hợp pháp của bên thuê. Việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện này không chỉ giúp bảo đảm hiệu lực hợp đồng mà còn hạn chế rủi ro pháp lý, tranh chấp hoặc xử phạt hành chính trong quá trình thực hiện.

Như vậy, hiểu rằng khi lập hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà, cần chú trọng tính pháp lý để tránh tranh chấp. Việc cho thuê phải kèm giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, trong khi người nước ngoài phải tuân thủ quy định xuất nhập cảnh và đăng ký tạm trú hoặc thường trú. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo pháp luật vừa bảo đảm quyền lợi các bên, vừa hạn chế rủi ro pháp lý và xử phạt hành chính (trường hợp kinh cho thuê mà không đăng ký lưu trú cho bên thuê).

1.2 Hình thức và nội dung hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà bắt buộc lập thành văn bản. Có thể lập song ngữ để minh bạch. Nội dung hợp đồng phải thể hiện đầy đủ thông tin các bên, tài sản thuê, giá thuê, quyền và nghĩa vụ, phương thức giải quyết tranh chấp. Cụ thể ở các quy định đối với hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà như sau:

“Điều 163. Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;
7. Cam kết của các bên;
8. Thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.”

Vậy, để xác nhận người nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam, cần tuân thủ các quy định pháp luật cơ bản về thủ tục nhập cảnh, cư trú trước khi ký kết hợp đồng để tránh kiện tụng, bị phạt hành chính hoặc có khả năng liên đới chịu trách nhiệm hình sự. Ngoài ra, việc cho thuê và nộp thuế là nghĩa vụ của chủ hộ (bên cho thuê) thực hiện. Chủ nhà phải nộp thuế GTGT, TNCN và lệ phí môn bài (nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm), việc lưu giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ để chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ thuế.

1.3 Điều kiện của tài sản khi làm hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà

Để hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà có hiệu lực, bản thân tài sản phải đáp ứng điều kiện pháp lý và thực tế sử dụng. Điều này giúp hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền lợi cho cả bên thuê và bên cho thuê. Nhà ở cho thuê phải đáp ứng các điều kiện:

Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật hoặc giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch, chẳng hạn như: Giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán với chủ đầu tư…
Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

Ngoài ra, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

“Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.” (Khoản 3 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023)
“Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê… khi có Giấy chứng nhận và đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên…” (Điều 188 Luật Đất đai 2013).

Như vậy, để hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà có hiệu lực, tài sản cho thuê phải đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý và điều kiện thực tế sử dụng theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) là căn cứ pháp lý quan trọng nhất chứng minh quyền sở hữu, quyền định đoạt của bên cho thuê. Trường hợp nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ hợp pháp khác chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp (như hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, biên bản bàn giao nhà, giấy phép xây dựng hợp lệ, v.v.) thì vẫn có thể được xem xét là đủ điều kiện giao dịch, nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2023).

Tuy nhiên, trên thực tế, việc có Giấy chứng nhận vẫn là điều kiện an toàn và vững chắc nhất để đảm bảo hợp đồng không bị tranh chấp hoặc bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể hoặc tài sản. Vì vậy, trước khi ký kết hợp đồng cho thuê với người nước ngoài, bên cho thuê nên ưu tiên cung cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hoặc ít nhất là tài liệu hợp pháp tương đương để chứng minh quyền sử dụng và quyền cho thuê của mình.

2. Mẫu hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà chuẩn, song ngữ

Khi ký kết hợp đồng thuê nhà, các bên nên tham khảo mẫu phù hợp với mục đích sử dụng: đối với cá nhân nước ngoài là hợp đồng thuê để ở và đăng ký tạm trú; đối với tổ chức có yếu tố nước ngoài là hợp đồng thuê văn phòng, mặt bằng kinh doanh hoặc địa điểm làm việc khác:

Mẫu hợp đồng cho người hoặc tổ chức nước ngoài thuê nhà:

Hợp đồng thuê nhà đối với tổ chức có yếu tố nước ngoài

Lưu ý pháp lý & khi soạn hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài:

Ngoài các điều khoản cơ bản (đối tượng, thời hạn, giá thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ), các bên cần đặc biệt chú ý:

Công chứng hợp đồng: Hợp đồng thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng nên công chứng để bảo đảm giá trị pháp lý và dễ dàng giải quyết khi phát sinh tranh chấp.
Tiền tệ thanh toán: Mọi khoản thanh toán phải bằng đồng Việt Nam (VND). Nếu có thỏa thuận sử dụng ngoại tệ, cần quy đổi rõ ràng; trong trường hợp tranh chấp, VND là căn cứ pháp lý để định giá, bồi thường.
Bàn giao hiện trạng: Ghi nhận rõ tình trạng tài sản, đồ đạc, trang thiết bị kèm theo để tránh tranh chấp nhỏ nhặt về sau.
Thủ tục lưu trú: Khi bên thuê là cá nhân nước ngoài, bên cho thuê có nghĩa vụ hỗ trợ làm thủ tục đăng ký tạm trú tại công an phường/xã nơi có nhà cho thuê.

3. Chi tiết các điều khoản quan trọng trong hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà

Khi ký hợp đồng giao dịch dân sự, cần chú ý về các điều khoản trong nội dung cần phải đủ theo từng mục như hướng dẫn tại Điều 398 Bộ luật Dân sự năm 2015 để thống nhất được tính pháp lý và đảm bảo được tính đầy đủ trong nội dung giao dịch cơ bản cần có.

3.1 Thời điểm các bên ký hợp đồng:

Khoản 1 Điều 400 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết.”

Thời điểm ký kết hợp đồng có ý nghĩa quyết định, bởi đây chính là mốc xác định hiệu lực pháp lý và thời gian các bên bắt đầu thực hiện quyền, nghĩa vụ theo thỏa thuận. Nếu không xác định rõ, rất dễ phát sinh tranh chấp về thời hạn, nghĩa vụ hoặc quyền lợi khi một bên yêu cầu bên kia thực hiện hợp đồng. Vì vậy, việc làm rõ thời điểm giao kết là điều kiện tiên quyết để bảo đảm tính minh bạch và hạn chế rủi ro pháp lý.

3.2 Đối tượng trong hợp đồng cho thuê nhà

Đối với kiểu nhà ở này, đối tượng và mục đích sử dụng là nhà ở được hợp pháp hóa để sử dụng vào giao dịch dân sự. Trong Bộ luật Dân sự quy định đối tượng hợp đồng phải là tài sản mà pháp luật cho phép, còn trong hợp đồng thuê nhà thì đó là nhà ở. Tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

“1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, khiếu nại, không bị kê biên, không thuộc trường hợp bị thu hồi đất,….
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
…..d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;”

Từ quy định trên, để cho người nước ngoài thuê nhà, chủ nhà phải đảm bảo được các nội dung sau:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản trên đất (có thể có hoặc không)
Cam kết đất và tài sản trên phần đất đó không có tranh chấp, kê biên hoặc thuộc diện phá dỡ;
Đảm bảo tiêu chuẩn về diện tích, an toàn, phòng cháy chữa cháy;
Vị trí nhà cho thuê phải nằm trong khu vực pháp luật cho phép tại nơi người nước ngoài đăng ký thường trú/tạm trú.
Ngoài ra, người nước ngoài chỉ được thuê nhà để ở, không được dùng cho mục đích kinh doanh trái phép.

Ngoài ra, khi nêu đối tượng cho thuê là căn nhà trong mục mô tả hiện trạng căn nhà cần nêu thêm:

Địa chỉ, diện tích.
Tình trạng sử dụng của căn nhà: các chi phí và các quy định khác về sinh hoạt điện, nước,v.v.

Khi mô tả chi tiết đặc điểm của tài sản là nhà cho thuê càng hạn chế được trường hợp xảy ra tranh chấp về sau. Việc xác định đúng và đầy đủ đối tượng không chỉ đảm bảo hiệu lực hợp đồng theo quy định Bộ luật Dân sự 2015 mà còn phòng ngừa rủi ro pháp lý, tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu hoặc bị xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

3.3 Thông tin thanh toán

Trong hợp đồng thuê nhà, thông tin về giá thuê, cách thức thanh toán, đặt cọc và thời hạn trả tiền là điều khoản cốt lõi, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của các bên.

Giá thuê

Theo Pháp lệnh Ngoại hối 2005, nguyên tắc chung là mọi giao dịch dân sự tại Việt Nam phải thực hiện bằng đồng Việt Nam (VNĐ):

“Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các giao dịch với tổ chức tín dụng, …….. được Thủ tướng Chính phủ cho phép.”

Do đó, giá thuê trong hợp đồng cần được ghi bằng VNĐ. Trường hợp ký kết với tổ chức, cá nhân nước ngoài, có thể ghi kèm giá trị quy đổi sang ngoại tệ (thường là USD) để tham chiếu, nhưng việc thanh toán trực tiếp bằng ngoại tệ chỉ được phép trong phạm vi Nhà nước cho phép.

Phương thức thanh toán

Hợp đồng cần quy định rõ phương thức thanh toán để tránh nhầm lẫn:

Thanh toán bằng tiền mặt.
Chuyển khoản qua tài khoản ngân hàng (cần nêu rõ tên người thụ hưởng, số tài khoản, tên ngân hàng).

Ngoài ra, phải xác định cụ thể thời hạn thanh toán (theo ngày, tháng hoặc kỳ hạn), đồng thời có thể bổ sung điều khoản phạt chậm thanh toán (mức phạt, thời gian tính phạt) để bảo đảm nghĩa vụ của bên thuê và quyền lợi của bên cho thuê.

Đặt cọc

Đặt cọc là biện pháp phổ biến để bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê nhà. Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Thực tế, bên thuê thường đặt cọc từ 01 đến 03 tháng tiền thuê. Giá trị đặt cọc không giới hạn, miễn là không vi phạm điều cấm của luật và được hai bên thỏa thuận.

Nếu bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì khoản đặt cọc sẽ không được hoàn trả.
Nếu bên cho thuê chấm dứt hợp đồng trái pháp luật thì phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại thực tế (nếu có căn cứ).

Việc quy định rõ ràng điều khoản về giá thuê, phương thức, thời hạn thanh toán và đặt cọc giúp hợp đồng minh bạch, tránh tranh chấp mà còn là cơ sở pháp lý để các bên bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà.

3.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên

Trong mọi hợp đồng thuê nhà, điều khoản về quyền và nghĩa vụ luôn là trọng tâm và cũng là nội dung dễ phát sinh tranh chấp nhất. Việc quy định rõ ràng vừa bảo đảm cân bằng lợi ích, vừa là căn cứ pháp lý để xử lý khi hợp đồng không còn hiệu lực.

Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.”

Ngoài ra, nghĩa vụ cụ thể của bên thuê, bên cho thuê còn được quy định tại Điều 481, 482, 328 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 30, 33 Luật Cư trú 2020 (đối với trường hợp người thuê là người nước ngoài).

Nghĩa vụ của bên cho thuê:

- - Bàn giao nhà đúng tình trạng, công năng và thỏa thuận trong hợp đồng.
  - Bảo đảm quyền sử dụng hợp pháp của người thuê trong suốt thời hạn thuê.
  - Thực hiện sửa chữa hư hỏng lớn nếu nguyên nhân không do lỗi của người thuê.
  - Không được tự ý chấm dứt hợp đồng khi bên thuê vẫn đang thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.

Nghĩa vụ của bên thuê (trường hợp là người nước ngoài)

- Sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận (ví dụ: thuê để ở, không tự ý dùng làm cơ sở kinh doanh trái phép).
- Giữ gìn, bảo quản tài sản; không tự ý cải tạo, sửa chữa, cơi nới nếu chưa có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê.
- Thanh toán đầy đủ, đúng hạn tiền thuê và các chi phí liên quan (nếu có).
- Tuân thủ quy định về cư trú: khai báo tạm trú với công an xã, phường, thị trấn nơi có nhà cho thuê, theo đúng Điều 30 và Điều 33 Luật Cư trú 2020.

Điều khoản quyền và nghĩa vụ giúp cân bằng lợi ích, hạn chế tranh chấp. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng hợp pháp, giữ nguyên hiện trạng và chỉ chấm dứt hợp đồng khi có lý do chính đáng. Bên thuê là người nước ngoài đã đăng ký tạm trú phải sử dụng đúng mục đích, giữ gìn tài sản, không tự ý sửa chữa và tuân thủ quy định cư trú.

3.5 Hiệu lực hợp đồng và chấm dứt hợp đồng

Trong giao dịch thuê nhà, việc xác định hiệu lực và thời điểm chấm dứt hợp đồng là nội dung quan trọng nhằm bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên.

Hiệu lực hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà

Thời hạn và hiệu lực của hợp đồng thuê nhà do các bên tự thỏa thuận. Nếu không có điều khoản cụ thể, thời hạn sẽ được xác định dựa trên mục đích thuê.

Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.”

Như vậy, hiệu lực của hợp đồng sẽ do các bên chủ động đưa ra mốc thời gian với nhau, nếu không đề cập về thời hạn thuê thì hai bên có thể dựa vào mục đích thuê nhà để ở hoặc mục đích nào khác theo quy định của luật kinh doanh bất động sản để xác định thời hạn.

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài

Việc chấm dứt hợp đồng có thể xảy ra do hết hạn thuê hoặc do một bên đơn phương chấm dứt khi có căn cứ hợp pháp.

Điều 171 và Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023 nêu rõ:

Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.
Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê thông báo chấm dứt;
b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê là cá nhân chết hoặc bị Tòa án tuyên bố mất tích mà không có người cùng chung sống;
đ) Bên thuê là tổ chức bị giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;
e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, bị thu hồi, giải tỏa, hoặc trưng dụng; bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc có thỏa thuận khác;
g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.
Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
Các bên trong hợp đồng thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên kia vi phạm nghĩa vụ hoặc có căn cứ khác theo quy định của pháp luật, nhưng phải thông báo cho bên còn lại biết trước một thời hạn hợp lý, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
“2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng….
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt…..
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường….”

Từ các quy định nêu trên, có thể thấy việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài có thể diễn ra theo hai hướng:

Gia hạn hợp đồng: Khi hết thời hạn thuê, bên thuê phải thông báo cho bên cho thuê nếu muốn tiếp tục. Các bên có thể gia hạn bằng phụ lục hợp đồng hoặc ký hợp đồng mới nếu có thay đổi.
Vi phạm nghĩa vụ: Nếu một bên không thực hiện đúng cam kết (không thanh toán tiền, sử dụng sai mục đích, cho thuê lại trái phép…), bên kia có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng sau khi thông báo bằng văn bản.
Yếu tố cư trú đối với người nước ngoài: Nếu bên thuê hết hạn visa hoặc giấy tờ cư trú mà không gia hạn, bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của mình.

Dù trong bất kỳ trường hợp nào, bên cho thuê hoặc bên thuê đều phải tuân thủ nghĩa vụ thông báo trước, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc có thỏa thuận khác. Việc thực hiện đúng quy định không chỉ giúp hợp đồng chấm dứt hợp pháp mà còn hạn chế tối đa tranh chấp, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của các bên, đặc biệt trong bối cảnh giao dịch có yếu tố nước ngoài thường phức tạp và đòi hỏi sự chặt chẽ về pháp lý.

5. Những lưu ý đặc biệt chỉ có ở hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài

Khác với hợp đồng thuê nhà thông thường giữa các cá nhân trong nước, hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài đòi hỏi tuân thủ thêm nhiều quy định pháp lý và thủ tục cư trú. Cụ thể như:

Đối với bên cho thuê (chủ nhà):

Khi bên cho thuê là cá nhân: Cung cấp họ tên, số CMND/CCCD/hộ chiếu, thông tin liên lạc khi cần thiết
Khi bên cho thuê là doanh nghiệp: Cung cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, chức danh người đại diện, phương thức liên lạc người đại diện.

Đối với bên thuê (người nước ngoài):

Bắt buộc cung cấp hộ chiếu còn hiệu lực.

Cần có thị thực (visa) hoặc thẻ tạm trú hợp pháp tại Việt Nam. Chủ nhà có trách nhiệm khai báo tạm trú với cơ quan công an địa phương theo Điều 33 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 và Luật Cư trú năm 2020.

Về ngôn ngữ khi sử dụng trong hợp đồng:

Hợp đồng nên được lập song ngữ Việt – Anh để thuận tiện cho cả hai bên và bảo đảm giá trị pháp lý ngang nhau; việc công chứng cũng được khuyến khích nhằm tăng tính ràng buộc và giảm thiểu rủi ro tranh chấp.
Sau khi công chứng, cần lưu giữ 02 bản (01 Tiếng Việt, 01 Tiếng Anh) để việc công chứng được thuận lợi.

Về rủi ro phát sinh:

Cư trú: Nếu người thuê không có giấy tờ hợp lệ hoặc chủ nhà không khai báo tạm trú, hợp đồng có nguy cơ vô hiệu và phát sinh trách nhiệm pháp lý.
Quyền sử dụng nhà đất: Tranh chấp về quyền sở hữu hoặc việc bên thuê tự ý thay đổi mục đích sử dụng (cho thuê lại, kinh doanh trái phép) thường dẫn đến hợp đồng vô hiệu, gây thiệt hại cho cả hai bên.

*Hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài đòi hỏi tuân thủ thêm nhiều quy định pháp lý và thủ tục cư trú*

6. Kinh nghiệm và lời khuyên từ chuyên gia khi làm hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà

Để hợp đồng thuê nhà với người nước ngoài đảm bảo tính pháp lý, minh bạch và hạn chế rủi ro, chuyên gia khuyến nghị các tổ chức, cá nhân cần đặc biệt chú ý đến những điểm sau:

Thông tin pháp lý của các bên:

- - Ghi rõ số giấy tờ tùy thân, cơ quan cấp, ngày cấp (CMND/CCCD, hộ chiếu, Giấy ĐKKD…).
  - Đính kèm bản sao y chứng thực cho cả bên thuê và bên cho thuê.
  - Thông tin liên hệ phải chính xác, trùng khớp thực tế.

Điều kiện của nhà cho thuê (theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023)

- - Nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
  - Không thuộc diện tranh chấp, khiếu kiện, kê biên để thi hành án.
  - Không nằm trong diện giải tỏa, thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Chữ ký & ủy quyền hợp pháp

- - Hợp đồng phải có chữ ký trực tiếp của cả hai bên.
  - Nếu bên thuê/cho thuê là tổ chức: cần văn bản ủy quyền, con dấu hợp pháp và giấy phép đủ điều kiện thuê/cho thuê nhà tại Việt Nam.

Văn bản hợp đồng & phụ lục

- - Mọi thỏa thuận (hợp đồng chính hoặc phụ lục) đều phải lập bằng văn bản.
  - Sửa đổi, bổ sung hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả hai bên.

Kiểm tra & xác nhận hiện trạng nhà

- - Lập biên bản bàn giao hiện trạng kèm hình ảnh/video (nếu có).
  - Ghi rõ trách nhiệm của từng bên khi có thay đổi hoặc hư hỏng phát sinh.

Vai trò của môi giới

- Nếu có trung gian, người môi giới chỉ làm cầu nối; không được ký thay hoặc làm chứng trong hợp đồng.
- Hợp đồng thuê nhà bắt buộc phải do bên cho thuê và bên thuê ký trực tiếp.

Để hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài an toàn và hợp pháp, các bên cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, quy định rõ ràng các điều khoản và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Việc cẩn trọng ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền lợi và tạo sự yên tâm cho cả bên thuê lẫn bên cho thuê.

Tư vấn thành lập doanh nghiệp FDI

Luật A+ là đơn vị tư vấn pháp lý chuyên sâu trong lĩnh vực doanh nghiệp, đặc biệt am hiểu về thủ tục thành lập, tổ chức quản trị và triển khai hoạt động cho Công ty/Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, nắm vững quy định pháp luật và thực tiễn đầu tư – kinh doanh tại Việt Nam, chúng tôi cam kết mang đến giải pháp pháp lý tối ưu, an toàn và hiệu quả cho từng dự án đầu tư.

Dịch vụ thành lập Công ty/Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Luật A+ bao gồm:

Tư vấn lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp (thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, công ty liên doanh, góp vốn/mua cổ phần, hợp đồng hợp tác kinh doanh…);
Tư vấn điều kiện và thủ tục pháp lý cho từng ngành nghề kinh doanh, tỷ lệ sở hữu vốn, vốn pháp định và các điều kiện đặc thù;
Soạn thảo, rà soát và hoàn thiện hồ sơ: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, điều lệ công ty và các văn bản liên quan;
Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước để thực hiện các thủ tục cấp phép đầu tư, thành lập doanh nghiệp và các thủ tục sau thành lập;
Tư vấn và hỗ trợ pháp lý sau khi thành lập: đăng ký thuế, mở tài khoản vốn đầu tư, tư vấn lao động, hợp đồng, thuế – kế toán và các vấn đề phát sinh trong quá trình hoạt động.

Lý do chọn Luật A+:

Chuyên sâu pháp lý, am hiểu môi trường đầu tư tại Việt Nam

Đội ngũ luật sư tại Luật A+ là những chuyên gia giàu kinh nghiệm trong tư vấn pháp lý cho nhà đầu tư nước ngoài. Chúng tôi am hiểu sâu sắc các quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến đầu tư – kinh doanh, đặc biệt là các thủ tục thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, Luật A+ nắm rõ quy trình làm việc của cơ quan quản lý nhà nước, từ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, đăng ký doanh nghiệp, đến xử lý các vướng mắc pháp lý phát sinh trong quá trình hoạt động.

Thấu hiểu nhu cầu và thách thức của nhà đầu tư

Luật A+ đồng hành cùng nhà đầu tư không chỉ bằng kiến thức pháp luật mà còn bằng sự thấu cảm với những khó khăn khi gia nhập một thị trường mới: áp lực về thời gian, rào cản ngôn ngữ, sự khác biệt pháp lý và văn hóa kinh doanh. Chúng tôi luôn lắng nghe, phân tích tình hình và đưa ra giải pháp phù hợp, giúp nhà đầu tư tối ưu nguồn lực, giảm thiểu rủi ro và nhanh chóng hòa nhập môi trường kinh doanh tại Việt Nam.

Cam kết đồng hành lâu dài

Với Luật A+, dịch vụ tư vấn không chỉ dừng lại ở việc hoàn tất thủ tục thành lập. Chúng tôi cam kết đồng hành cùng nhà đầu tư nước ngoài trong suốt hành trình kinh doanh – từ giai đoạn chuẩn bị, mở rộng quy mô, điều chỉnh vốn, đến tái cấu trúc và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Sự gắn bó lâu dài giúp chúng tôi đảm bảo nhà đầu tư luôn được hỗ trợ kịp thời, an toàn pháp lý và phát triển bền vững tại Việt Nam.

Hợp đồng cho người nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam là một giao dịch dân sự đặc thù, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng cả về pháp lý lẫn thủ tục hành chính. Việc tuân thủ đầy đủ quy định về quyền sở hữu nhà ở, điều kiện cư trú, kê khai và nộp thuế, cũng như soạn thảo hợp đồng minh bạch, chặt chẽ không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả hai bên mà còn hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp.

Trong bối cảnh hội nhập quốc tế, mỗi giao dịch cho thuê nhà có yếu tố nước ngoài đều cần sự cẩn trọng, chuyên nghiệp và tính pháp lý cao. Chủ nhà và người thuê nên tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc luật sư trước khi ký kết để bảo đảm hợp đồng vừa tuân thủ pháp luật, vừa mang lại sự an tâm, ổn định và lợi ích lâu dài cho các bên tham gia. Nếu bạn đang gặp vướng mắc pháp lý hoặc cần tư vấn chi tiết, đừng ngần ngại liên hệ Luật sư A+ qua email: contact@apluslaw.vn hoặc qua sđt: 0899511010 để được hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.