Người nước ngoài có được thuê đất tại Việt Nam không?

Người nước ngoài ngày càng quan tâm đến việc đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam, trong đó nhu cầu sử dụng đất đóng vai trò quan trọng. Thực tế, pháp luật Việt Nam cho phép người nước ngoài thuê đất, nhưng đi kèm với những điều kiện và quy định quản lý nghiêm ngặt. Bài viết này nhằm cung cấp cái nhìn tổng quan, chi tiết và chính xác về các quy định liên quan, giúp nhà đầu tư nước ngoài nắm rõ quyền và nghĩa vụ, từ đó hạn chế rủi ro pháp lý.

1. Cơ sở pháp lý và Đối tượng người nước ngoài được thuê đất tại Việt Nam

Việc người nước ngoài được thuê đất tại Việt Nam không chỉ là nhu cầu thực tế trong quá trình đầu tư, kinh doanh và hợp tác quốc tế, mà còn được điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật. Các quy định tại Luật Đất đai 2024 cùng với Luật Đầu tư 2020, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và các nghị định hướng dẫn đã xác định rõ căn cứ pháp lý cũng như phạm vi đối tượng người nước ngoài được quyền thuê đất. Đây là cơ sở quan trọng giúp nhà đầu tư và các chủ thể liên quan hiểu rõ quyền, nghĩa vụ của mình, từ đó hạn chế rủi ro pháp lý.

1.1 Các văn bản pháp luật quan trọng

Khi xem xét quyền thuê đất của người nước ngoài tại Việt Nam, cần căn cứ vào hệ thống văn bản pháp luật sau:

• Luật Đất đai 2024: Quy định nguyên tắc quản lý đất đai, hình thức giao đất – cho thuê đất, thời hạn thuê đất, thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài; đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của bên thuê.

“Điều 4 Luật Đất đai 2024: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

……

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;

7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.”

• Luật Đầu tư 2020: Xác định rõ khái niệm “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”, quyền thuê đất gắn liền với việc triển khai dự án đầu tư; quy định thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư – cơ sở để được Nhà nước cho thuê đất.

“Khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư 2020: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.”

• Luật Kinh doanh Bất động sản 2023: Điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam; trong đó có quy định về phạm vi, quyền và hình thức thuê đất, thuê nhà, thuê công trình xây dựng.

“Khoản 4 và khoản 5 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023:

4. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật đầu tư thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 3 Điều này.

5. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều này.”

• Luật Nhà ở 2023: Bổ sung quyền sở hữu, thuê mua và thuê nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài; đồng thời quy định giới hạn, điều kiện cụ thể khi tham gia thị trường bất động sản tại Việt Nam.

“Điều 17. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.”

Từ các cơ sở pháp lý trên, có thể thấy người nước ngoài chỉ được thuê đất tại Việt Nam trong một số trường hợp nhất định, thường gắn với việc triển khai dự án đầu tư hoặc thông qua tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

1.2 Các đối tượng người nước ngoài được phép thuê đất:

Căn cứ theo quy định tại điều 4 Luật Đất đai 2024, chỉ một số nhóm người nước ngoài nhất định được phép thuê đất tại Việt Nam, gồm: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), cơ quan đại diện ngoại giao và tổ chức quốc tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cùng với cá nhân người nước ngoài trong những trường hợp đặc biệt theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc điều ước quốc tế.

“Điều 4. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

…

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;

7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.”

Quy định về người sử dụng đất, các nhóm đối tượng nước ngoài được phép thuê đất tại Việt Nam có thể phân loại như sau:

• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI):
  Đây là các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư có sự tham gia vốn của nhà đầu tư nước ngoài. Nhóm này được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam (quy định tại khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024).
• Cơ quan, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và tổ chức quốc tế:
  Bao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện tổ chức Liên hợp quốc, tổ chức liên chính phủ… đã được Chính phủ Việt Nam thừa nhận. Nhóm này có quyền thuê đất để đặt trụ sở làm việc, phục vụ cho hoạt động ngoại giao (quy định tại khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai 2024).
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài:
  Được công nhận là một chủ thể sử dụng đất độc lập, có thể đứng tên thuê đất trực tiếp tại Việt Nam (quy định tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024).
• Cá nhân người nước ngoài (trường hợp đặc biệt):
  Luật Đất đai 2024 không liệt kê trực tiếp cá nhân người nước ngoài trong diện “người sử dụng đất”. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt liên quan đến đầu tư, hợp tác quốc tế hoặc hiệp định song phương, cá nhân người nước ngoài có thể được Nhà nước xem xét cho thuê đất thông qua các cơ chế riêng.

Quyền thuê đất của người nước ngoài tại Việt Nam được quy định rất chặt chẽ, không mở rộng cho mọi đối tượng, mà chỉ tập trung vào các chủ thể gắn liền với hoạt động đầu tư, ngoại giao và quan hệ quốc tế. Điều này vừa tạo điều kiện thu hút nguồn vốn, công nghệ từ nước ngoài, vừa đảm bảo an ninh, trật tự và quản lý đất đai hiệu quả.

2. Điều kiện và Các loại đất được phép cho người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam

2.1 Điều kiện đối với người thuê đất (nhà đầu tư nước ngoài):

Theo quy định của Điều 30 Luật Đất đai 2024 về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và một số chủ thể liên quan có thể được Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức: trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án sản xuất công nghiệp hoặc kinh doanh phi nông nghiệp.

“Điều 30. Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại…”

Tuy nhiên, để được thuê đất tại Việt Nam thì chủ thể nước ngoài cần đáp ứng được các điều kiện cơ bản sau: 

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất
  • Việc thuê đất chỉ được xem xét nếu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  •  Quy định này nhằm bảo đảm việc sử dụng đất đúng định hướng phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch tổng thể của địa phương, tránh tình trạng sử dụng đất sai mục đích hoặc phá vỡ quy hoạch.

• Có nhu cầu thuê đất hợp pháp và rõ ràng
  • Chủ thể nước ngoài phải nộp đơn xin thuê đất theo mẫu quy định của pháp luật.
  • Trong đơn phải nêu rõ mục đích sử dụng đất, diện tích, vị trí, thời hạn và hình thức trả tiền thuê đất. Đây là căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét, thẩm định và ra quyết định cho thuê đất.

• Đảm bảo năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án
  • Nếu thuê đất để đầu tư sản xuất, kinh doanh, chủ thể nước ngoài phải chứng minh được năng lực tài chính để thực hiện dự án, bao gồm: vốn chủ sở hữu, vốn vay, báo cáo tài chính, và các cam kết bảo đảm tài chính.
  • Đồng thời, họ phải có khả năng huy động vốn từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoặc các tổ chức, cá nhân khác để bảo đảm dự án triển khai đúng tiến độ đã cam kết.

• Thực hiện nghĩa vụ ký quỹ theo pháp luật về đầu tư
  • Để tăng tính ràng buộc, pháp luật yêu cầu các nhà đầu tư phải ký quỹ một khoản tiền tại ngân hàng.
  •  Khoản ký quỹ này nhằm bảo đảm việc thực hiện dự án đúng tiến độ và mục tiêu, nếu không tuân thủ, Nhà nước có quyền xử lý số tiền ký quỹ theo quy định.

• Không vi phạm pháp luật đất đai
  •  Chủ thể nước ngoài sẽ không được xem xét thuê đất nếu trước đó đã từng vi phạm quy định pháp luật đất đai trong các dự án khác tại Việt Nam.
  • Việc kiểm tra tình trạng này được thực hiện thông qua hồ sơ quản lý tại Sở Tài nguyên và Môi trường, thông tin công bố trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc các địa phương khác.

Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật Việt Nam cho phép chủ thể nước ngoài được thuê đất để phục vụ nhu cầu đầu tư, kinh doanh. Tuy nhiên, để hạn chế tình trạng sử dụng đất tùy tiện, các điều kiện trên được đặt ra nhằm bảo đảm tính minh bạch, hiệu quả và phù hợp với lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng.

2.2 Các loại đất mà người nước ngoài được phép thuê

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, người nước ngoài không có quyền sử dụng đất lâu dài tại Việt Nam như công dân trong nước, mà chỉ được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, hoặc thuê lại đất trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp. Ngoài ra, đối với cơ quan ngoại giao, Nhà nước cũng dành quỹ đất để xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc nhằm phục vụ quan hệ đối ngoại. Cụ thể, có ba nhóm loại đất chính mà người nước ngoài được phép thuê:

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (để thực hiện dự án đầu tư)

• Mục đích sử dụng:

• • • Xây dựng nhà xưởng, cơ sở sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ.
    • Thực hiện các hoạt động đầu tư như trung tâm thương mại, khách sạn, khu du lịch, khu vui chơi giải trí, kho bãi, logistic…
    • Triển khai dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.

• Đặc điểm pháp lý và thực tiễn:

• • Người nước ngoài chỉ có quyền thuê đất chứ không có quyền được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
  • Thời hạn thuê đất gắn với thời hạn hoạt động của dự án đầu tư, thông thường không quá 50 năm, trong một số trường hợp đặc biệt (dự án quy mô lớn, địa bàn khó khăn) có thể được xem xét kéo dài đến 70 năm.
  • Sau khi hết thời hạn thuê, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng và đáp ứng điều kiện thì có thể được Nhà nước xem xét gia hạn.

Đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất

Theo quy định tại điều 202 Luật Đất đai 2024 quy định việc cho thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

“2. Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

Đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, huyện biên giới, huyện đảo mà không thu hút được nhà đầu tư thì Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các đơn vị sự nghiệp công lập để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp.”

• Mục đích sử dụng:

• • • Thực hiện các hoạt động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp.
    • Xây dựng nhà xưởng, kho bãi, văn phòng phục vụ hoạt động xuất nhập khẩu.
    • Tổ chức hoạt động gia công, chế biến, lắp ráp, nghiên cứu phát triển sản phẩm phục vụ thị trường trong nước và quốc tế.

• Đặc điểm pháp lý và thực tiễn:

• Nhà nước thường giao đất cho chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất. Các chủ đầu tư này sau đó sẽ cho nhà đầu tư nước ngoài thuê lại đất đã có hạ tầng, hoặc nhà xưởng xây sẵn.
• Mô hình này giúp người nước ngoài dễ dàng tiếp cận đất đai mà không phải làm thủ tục thuê đất trực tiếp với Nhà nước.
• Quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp có tính ổn định cao, được pháp luật bảo hộ và thường đi kèm nhiều ưu đãi về thuế, thủ tục hải quan, logistics.

• Thời hạn thuê đất phụ thuộc vào thời hạn hoạt động của khu công nghiệp đã được Nhà nước phê duyệt (thường 50 năm, có thể kéo dài tới 70 năm trong một số trường hợp).

Đất xây dựng trụ sở, văn phòng dành cho cơ quan ngoại giao

Điều 199 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước Việt Nam cho tổ chức ngoại giao nước ngoài thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.Việc này còn được điều chỉnh bởi các điều ước quốc tế, hiệp định song phương hoặc đa phương về quan hệ ngoại giao mà Việt Nam là thành viên.

“Điều 199. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

1. Đất xây dựng trụ sở cơ quan gồm đất trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật và được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên.

2. Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm các loại đất quy định tại điểm d khoản 3 Điều 9 của Luật này.

3. Việc sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

4. Người đại diện cơ quan, tổ chức được giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm bảo toàn diện tích đất được giao, được thuê và phải sử dụng đất đúng mục đích.

5. Việc quản lý, sử dụng, khai thác quỹ đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công thì thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; những nội dung mà pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công không quy định thì thực hiện theo quy định của Luật này.”

• Mục đích sử dụng:

• • • Xây dựng trụ sở đại sứ quán, lãnh sự quán, cơ quan lãnh sự hoặc văn phòng đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam.
    • Đáp ứng nhu cầu làm việc, sinh hoạt của cán bộ ngoại giao, bảo đảm hoạt động quan hệ đối ngoại giữa Việt Nam và quốc gia, tổ chức đó.

• Đặc điểm pháp lý và thực tiễn:

• • Việc cho thuê đất để xây dựng trụ sở ngoại giao thường gắn với nguyên tắc có đi có lại (reciprocity). Nghĩa là, nếu Việt Nam được thuê đất để đặt cơ quan ngoại giao tại quốc gia kia, thì quốc gia đó cũng được thuê đất tại Việt Nam để xây trụ sở.
  • Thời hạn thuê đất thường được xác định theo hiệp định hoặc thỏa thuận ngoại giao, có thể khác so với thời hạn thuê đất cho mục đích đầu tư kinh doanh.
  • Ngoài ra, các cơ quan ngoại giao còn có quyền miễn trừ ngoại giao, nên quá trình sử dụng đất chịu sự điều chỉnh bởi luật quốc tế và thỏa thuận song phương nhiều hơn là các quy định thông thường của pháp luật đất đai.

Người nước ngoài chỉ có quyền thuê đất có thời hạn, không được công nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất lâu dài. Các loại đất được phép thuê đều gắn liền với mục đích phục vụ sản xuất, đầu tư, phát triển kinh tế – xã hội, hoặc đáp ứng nhu cầu ngoại giao. Điều này vừa tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài, vừa bảo đảm nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý.

2.3 Thời hạn thuê đất

Thời hạn thuê đất là yếu tố then chốt mà người nước ngoài, nhất là doanh nghiệp FDI và tổ chức quốc tế, cần nắm rõ vì ảnh hưởng trực tiếp đến tính ổn định, khả năng thu hồi vốn và hiệu quả đầu tư. Pháp luật Việt Nam quy định cụ thể nhằm vừa thu hút đầu tư, vừa quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất.

Căn cứ Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn thuê đất đối với người nước ngoài

“Đất sử dụng có thời hạn

1. Trừ các trường hợp quy định tại Điều 171 của Luật này, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

…

b) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;

c) Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;

…

2. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…”

Như vậy, thời hạn thuê đất của người nước ngoài tại Việt Nam nhìn chung không quá 50 năm, chỉ trong trường hợp đặc biệt theo Luật Đầu tư mới có thể kéo dài đến 70 năm. Sau khi hết hạn, chủ thể nước ngoài vẫn có thể được xem xét gia hạn nhưng không vượt quá mức tối đa. Điều này vừa tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm triển khai dự án lâu dài, vừa đảm bảo Nhà nước có cơ chế kiểm soát và điều chỉnh phù hợp với định hướng phát triển kinh tế – xã hội.

3. Quy trình và Thủ tục cho người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam

3.1 Quy trình chi tiết cho người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam

Người nước ngoài khi thuê đất tại Việt Nam cần trải qua quy trình gồm 5 bước cơ bản: chuẩn bị và nộp hồ sơ với đầy đủ giấy tờ pháp lý, dự án đầu tư và các xác nhận liên quan; hồ sơ sau đó được Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định và trình UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cho thuê đất; tiếp theo là bàn giao đất trên thực địa và xác định nghĩa vụ tài chính, trong đó có thể được miễn giảm tiền thuê đất ở một số trường hợp ưu đãi; cuối cùng, các bên ký hợp đồng thuê đất bằng văn bản để đảm bảo quyền và nghĩa vụ hợp pháp.

3.2. Trình tự thực hiện cho người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam

Người nước ngoài khi muốn thuê đất tại Việt Nam cần thực hiện theo các bước cơ bản sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Hồ sơ xin thuê đất thường bao gồm: Đơn xin giao đất hoặc thuê đất; Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Giấy phép thành lập doanh nghiệp; Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; Báo cáo đánh giá tác động môi trường đã được phê duyệt; Văn bản xác nhận ký quỹ; Quy hoạch chi tiết được phê duyệt; cùng các xác nhận khác theo quy định (ví dụ khu đất không thuộc diện giải phóng mặt bằng).

Bước 2: Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ
Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan trực tiếp tiếp nhận, kiểm tra và xử lý hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Quyết định cho thuê đất
Sau khi thẩm định, Sở Tài nguyên và Môi trường trình hồ sơ lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để ban hành quyết định cho thuê đất.

Bước 4: Bàn giao đất và xác định nghĩa vụ tài chính
Đất sẽ được bàn giao trên thực địa cho người thuê. Đồng thời, Cơ quan Thuế sẽ ban hành thông báo đơn giá thuê đất. Trong một số trường hợp đặc biệt, người thuê đất nước ngoài có thể được miễn, giảm tiền thuê đất, ví dụ: đầu tư vào lĩnh vực/địa bàn ưu đãi; dự án hỗ trợ người có công, hộ nghèo, dân tộc thiểu số; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng sân bay, hoặc sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp.

Bước 5: Ký hợp đồng thuê đất
Cuối cùng, các bên sẽ ký hợp đồng thuê đất bằng văn bản theo đúng hình thức và nội dung pháp luật quy định, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho cả Nhà nước và người thuê đất.

4. Hồ sơ cần chuẩn bị khi cho người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam

Để người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, hồ sơ cần chuẩn bị phải đầy đủ, đúng quy định, bao gồm cả bản gốc để đối chiếu và bản sao hợp lệ/công chứng để nộp cho cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể:

• Đơn xin thuê đất 
• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ( bản sao công chứng).
• Giấy phép thành lập doanh nghiệp hoặc chi nhánh tại Việt Nam (bản sao công chứng).
• Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
• Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) đã được phê duyệt (bản gốc và bản sao công chứng).
• Văn bản xác nhận ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án 
• Quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) hoặc các bản vẽ quy hoạch liên quan đã được phê duyệt.
• Văn bản xác nhận khu đất không thuộc diện giải phóng mặt bằng (do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp).
• Bản sao chứng thực hộ chiếu hoặc giấy tờ pháp lý tương đương của nhà đầu tư cá nhân nước ngoài; hoặc giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của tổ chức nước ngoài.
• Các tài liệu chứng minh năng lực tài chính, gồm: báo cáo tài chính, xác nhận vốn, cam kết tín dụng của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng.
• Giấy tờ khác có liên quan (nếu có), tùy theo từng địa phương và từng loại dự án đầu tư.

Trong thực tế, cơ quan quản lý đất đai thường yêu cầu bản sao công chứng/ chứng thực để lưu hồ sơ, đồng thời đối chiếu với bản gốc khi tiếp nhận

5. Cơ quan nào có thẩm quyền cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài? 

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, cơ quan có thẩm quyền cho doanh nghiệp FDI thuê đất tại Việt Nam chủ yếu gồm:

• Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh:

Theo Điều 123 Luật đất đai 2024:

“Điều 123. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;

b) Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;

c) Giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;

d) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.”

• Là cơ quan có thẩm quyền cao nhất trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, trong đó có doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• UBND cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định cho thuê đất dựa trên hồ sơ do Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định, áp dụng cho các dự án ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

• Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế:
  • Trong trường hợp dự án của doanh nghiệp FDI thực hiện trong các khu vực này, thẩm quyền cho thuê đất sẽ do Ban Quản lý quyết định, theo phân cấp của Chính phủ.
  • Ban Quản lý vừa là cơ quan cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, vừa thực hiện chức năng quản lý đất đai trong phạm vi khu công nghiệp/khu kinh tế được giao.

 Như vậy, thẩm quyền cho thuê đất đối với doanh nghiệp FDI được phân định rõ: UBND chịu trách nhiệm đối với các dự án ngoài khu công nghiệp – khu kinh tế, còn Ban Quản lý khu công nghiệp/khu kinh tế có thẩm quyền trong phạm vi các khu vực đặc thù này.

6. Quyền lợi và Nghĩa vụ pháp lý của bên thuê

Người nước ngoài và doanh nghiệp FDI khi thuê đất tại Việt Nam được pháp luật bảo đảm nhiều quyền lợi phục vụ hoạt động đầu tư, đồng thời phải tuân thủ các nghĩa vụ bắt buộc để bảo đảm trật tự quản lý đất đai.

6.1 Quyền lợi của người nước ngoài khi thuê đất

Người nước ngoài, bao gồm doanh nghiệp FDI và các tổ chức quốc tế, khi thuê đất tại Việt Nam sẽ được pháp luật bảo đảm một số quyền lợi cơ bản. Tuy nhiên, lưu ý rằng họ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ Nhà nước mới có quyền giao đất, cho thuê đất). Các quyền lợi chính gồm:

• Quyền cho thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (theo phạm vi cho phép). Việc cho thuê lại thường đi kèm điều kiện cụ thể, phải được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.
• Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất (ví dụ: nhà xưởng, công trình xây dựng). Đây là quyền quan trọng giúp doanh nghiệp huy động vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng.
• Quyền chuyển nhượng, bán, cho thuê, tặng cho tài sản thuộc sở hữu hợp pháp trên đất (chẳng hạn chuyển nhượng nhà xưởng, dây chuyền sản xuất). Khi thực hiện, bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thuê đất với Nhà nước hoặc ký hợp đồng thuê lại theo quy định.
• Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bảo đảm an toàn pháp lý cho hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh.
• Quyền đề nghị Nhà nước gia hạn thời gian thuê đất khi hết hạn, phù hợp với nhu cầu đầu tư và theo quy định pháp luật.

6.2 Nghĩa vụ của người nước ngoài khi thuê đất

Song song với quyền lợi, bên thuê đất cũng có các nghĩa vụ pháp lý bắt buộc để bảo đảm quản lý đất đai minh bạch, hiệu quả, gồm:

• Tuân thủ pháp luật về đất đai và các quy định liên quan (xây dựng, đầu tư, môi trường, thuế…).
• Sử dụng đất đúng mục đích đã được Nhà nước phê duyệt. Nếu sử dụng sai mục đích (ví dụ: thuê đất sản xuất nhưng lại cho thuê để xây văn phòng), cơ quan quản lý có thể thu hồi đất.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ và đúng hạn, bao gồm: tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, phí bảo vệ môi trường và các khoản khác theo quy định.
• Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án (đối với dự án đầu tư mới), nhằm cam kết triển khai dự án đúng tiến độ.
• Bảo vệ, giữ gìn đất và môi trường, không được làm hư hỏng công trình công cộng, gây ô nhiễm môi trường hay ảnh hưởng đến lợi ích cộng đồng.
• Trả lại đất đúng thời hạn khi hết hạn thuê đất mà không được gia hạn, hoặc khi Nhà nước thu hồi đất vì lý do công cộng.

Như vậy, quyền và nghĩa vụ của bên thuê đất được quy định rõ, tạo sự cân bằng giữa lợi ích của nhà đầu tư và yêu cầu quản lý nhà nước. Việc tuân thủ đầy đủ giúp doanh nghiệp an toàn pháp lý và phát triển bền vững tại Việt Nam.

7. Các rủi ro và Lưu ý quan trọng khi người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam

Thuê đất tại Việt Nam mang lại nhiều cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài, nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro và hạn chế pháp lý. Vì vậy, việc nắm rõ những điểm cần lưu ý là yếu tố then chốt để bảo đảm an toàn và hiệu quả trong quá trình đầu tư.

7.1 Rủi ro pháp lý phổ biến

Trong quá trình thuê đất, người nước ngoài thường gặp một số rủi ro sau:

• Xác định sai loại đất và mục đích sử dụng: Dẫn đến hợp đồng không được công nhận hoặc có thể bị thu hồi đất.
• Hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ: Thiếu giấy tờ quan trọng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản quy hoạch hoặc báo cáo đánh giá tác động môi trường.
• Không tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Thuê đất ở khu vực không phù hợp quy hoạch sẽ không được cấp phép triển khai dự án.
• Tranh chấp tiềm ẩn: Thuê phải đất đang có tranh chấp, bị kê biên hoặc đang trong diện thu hồi, giải phóng mặt bằng.

7.2 Các hạn chế quan trọng cần nắm rõ

Khác với người Việt Nam, người nước ngoài phải tuân theo một số giới hạn nhất định:

• Không được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như công dân Việt Nam.
• Không được thuê đất để xây nhà ở thương mại để bán, chỉ được sử dụng đúng mục đích thuê.
• Quyền cho thuê lại, thế chấp, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện trong phạm vi pháp luật cho phép (chủ yếu trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế).
• Thời hạn thuê đất bị giới hạn theo Luật Đất đai, thông thường không quá 50 năm, chỉ một số trường hợp đặc biệt có thể kéo dài tối đa 70 năm.

7.3 Lời khuyên từ chuyên gia

 Để hạn chế rủi ro, người nước ngoài cần:

• Thẩm định pháp lý kỹ lưỡng (due diligence): Kiểm tra tính pháp lý, quy hoạch và hiện trạng sử dụng đất trước khi ký hợp đồng.
• Ký hợp đồng bằng văn bản, có công chứng/chứng thực: Hợp đồng có thể dịch sang ngôn ngữ nước ngoài để bảo đảm hiểu rõ quyền và nghĩa vụ.
• Hợp tác với luật sư và đơn vị tư vấn chuyên ngành: Luật sư sẽ hỗ trợ rà soát hồ sơ, đàm phán điều khoản hợp đồng và đảm bảo tuân thủ pháp luật, giúp nhà đầu tư nước ngoài yên tâm khi triển khai dự án.

8. Tư vấn thành lập doanh nghiệp FDI

Luật A+ là đơn vị tư vấn pháp lý chuyên sâu trong lĩnh vực doanh nghiệp, đặc biệt am hiểu về thủ tục thành lập, tổ chức quản trị và triển khai hoạt động cho Công ty/Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, nắm vững quy định pháp luật và thực tiễn đầu tư – kinh doanh tại Việt Nam, chúng tôi cam kết mang đến giải pháp pháp lý tối ưu, an toàn và hiệu quả cho từng dự án đầu tư.

Dịch vụ thành lập Công ty/Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Luật A+ bao gồm:

• Tư vấn lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp (thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, công ty liên doanh, góp vốn/mua cổ phần, hợp đồng hợp tác kinh doanh…);
• Tư vấn điều kiện và thủ tục pháp lý cho từng ngành nghề kinh doanh, tỷ lệ sở hữu vốn, vốn pháp định và các điều kiện đặc thù;
• Soạn thảo, rà soát và hoàn thiện hồ sơ: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, điều lệ công ty và các văn bản liên quan;
• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước để thực hiện các thủ tục cấp phép đầu tư, thành lập doanh nghiệp và các thủ tục sau thành lập;
• Tư vấn và hỗ trợ pháp lý sau khi thành lập: đăng ký thuế, mở tài khoản vốn đầu tư, tư vấn lao động, hợp đồng, thuế – kế toán và các vấn đề phát sinh trong quá trình hoạt động.

Lý do chọn Luật A+:

Chuyên sâu pháp lý, am hiểu môi trường đầu tư tại Việt Nam

Đội ngũ luật sư tại Luật A+ là những chuyên gia giàu kinh nghiệm trong tư vấn pháp lý cho nhà đầu tư nước ngoài. Chúng tôi am hiểu sâu sắc các quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến đầu tư – kinh doanh, đặc biệt là các thủ tục thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, Luật A+ nắm rõ quy trình làm việc của cơ quan quản lý nhà nước, từ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, đăng ký doanh nghiệp, đến xử lý các vướng mắc pháp lý phát sinh trong quá trình hoạt động.

Thấu hiểu nhu cầu và thách thức của nhà đầu tư

Luật A+ đồng hành cùng nhà đầu tư không chỉ bằng kiến thức pháp luật mà còn bằng sự thấu cảm với những khó khăn khi gia nhập một thị trường mới: áp lực về thời gian, rào cản ngôn ngữ, sự khác biệt pháp lý và văn hóa kinh doanh. Chúng tôi luôn lắng nghe, phân tích tình hình và đưa ra giải pháp phù hợp, giúp nhà đầu tư tối ưu nguồn lực, giảm thiểu rủi ro và nhanh chóng hòa nhập môi trường kinh doanh tại Việt Nam.

Cam kết đồng hành lâu dài

Với Luật A+, dịch vụ tư vấn không chỉ dừng lại ở việc hoàn tất thủ tục thành lập. Chúng tôi cam kết đồng hành cùng nhà đầu tư nước ngoài trong suốt hành trình kinh doanh – từ giai đoạn chuẩn bị, mở rộng quy mô, điều chỉnh vốn, đến tái cấu trúc và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Sự gắn bó lâu dài giúp chúng tôi đảm bảo nhà đầu tư luôn được hỗ trợ kịp thời, an toàn pháp lý và phát triển bền vững tại Việt Nam.

Việc thuê đất tại Việt Nam đối với người nước ngoài là hoàn toàn khả thi, tuy nhiên đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ pháp lý, tuân thủ đúng trình tự thủ tục và hiểu rõ các quyền, nghĩa vụ liên quan. Bằng cách nắm chắc quy định, doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể hạn chế rủi ro, đảm bảo quá trình đầu tư diễn ra thuận lợi và bền vững. Nếu bạn đang quan tâm đến thủ tục thuê đất tại Việt Nam, hãy liên hệ ngay với Luật A+ qua email: contact@apluslaw.vn hoặc số điện thoại: 0899 511 010 để được đội ngũ luật sư của chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả.để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ trọn gói, giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo an toàn pháp lý cho dự án.

Luật sư Nguyễn Duy Anh

Tôi là Luật sư Nguyễn Duy Anh

Email: anh@apluslaw.vn

Phone: 0939698142

Website: https://apluslaw.vn/nguyen-duy-anh.html

Số thẻ Luật sư: 10674/LS

1. Học vấn:

Cử nhân, Đại học Luật Tp.HCM, 2011.

Thạc sỹ Chính sách Công, Đại học Fulbright, 2021.

2. Kinh nghiệm làm việc:

Luật Trí Minh, văn phòng HCM từ 2011-2021:

• (2011-2013) _ chức vụ Chuyên viên tư vấn;
• (2013-2014) _ chức vụ Trưởng phòng doanh nghiệp;
• (2014-2021) _ chức vụ Phó Giám đốc.

Luật A+, văn phòng HCM từ 2021 – nay:

• (2021 – nay) _ chức vụ Giám đốc Luật A+