Pháp luật quy định thế nào về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong doanh nghiệp?

Bạn là nhà đầu tư đang có ý định góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất, nhưng chưa rõ liệu mình có đủ điều kiện theo quy định pháp luật hay cần thực hiện những thủ tục gì? Bài viết này của Luật A+ sẽ giúp bạn làm rõ các điều kiện, quy trình và quy định pháp lý liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có được pháp luật cho phép không?

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hình thức được pháp luật cho phép và được công nhận là một trong những loại tài sản hợp pháp để góp vốn thành lập doanh nghiệp. Căn cứ cụ thể tại Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020 như sau:

“Điều 34. Tài sản góp vốn

1. Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.

2. Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản quy định tại khoản 1 Điều này mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, nhà đầu tư hoàn toàn được phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất, miễn là họ có quyền sử dụng hợp pháp và việc góp vốn phải đáp ứng đúng quy định pháp luật hiện hành.

2. Nhà đầu tư cần đáp ứng điều kiện nào để góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Để thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhà đầu tư phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý được quy định rõ tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Việc đáp ứng những điều kiện này nhằm đảm bảo giao dịch hợp pháp, tránh rủi ro trong quá trình góp vốn, đặc biệt là khi quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư.

Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024, quy định như sau:

“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

…

3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;

b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;

c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.

…

5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

…”

Theo đó, để được góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất bắt buộc phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng, tình trạng tranh chấp và nghĩa vụ tài chính theo quy định. Cụ thể các điều kiện như sau: 

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, trong trường hợp cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định riêng tại Điều 48 của Luật này.

Đối với người sử dụng đất đang được chậm thực hiện hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được phép tiến hành sau khi đã hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

Như vậy, việc nhà đầu tư góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất đáp ứng được các điều kiện trên. Đối với các trường hợp đặc biệt như người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì không được góp vốn quyền sử dụng đất.

3. Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào?

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hình thức được pháp luật cho phép và thường áp dụng khi thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn vào doanh nghiệp đang hoạt động. Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm 3 bước cơ bản như sau:

Bước 1. Định giá quyền sử dụng đất

Theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020, quyền sử dụng đất khi góp vốn phải được định giá để làm căn cứ xác định phần vốn góp của các bên. Tùy trường hợp, cách thức định giá như sau:

– Trường hợp góp vốn khi thành lập doanh nghiệp:

• Các thành viên hoặc cổ đông sáng lập cùng nhau định giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc đồng thuận.
• Có thể thuê tổ chức thẩm định giá thực hiện việc định giá.
• Nếu giá trị quyền sử dụng đất được định giá cao hơn giá trị thực tế, các cổ đông, thành viên góp vốn phải góp thêm phần chênh lệch và liên đới chịu trách nhiệm về thiệt hại phát sinh nếu có hành vi cố ý định giá cao.

– Trường hợp góp thêm vốn vào doanh nghiệp đang hoạt động:

• Việc định giá do người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên (đối với công ty TNHH hoặc hợp danh), hoặc Hội đồng quản trị (đối với công ty cổ phần) thỏa thuận.
• Hoặc do tổ chức thẩm định giá định giá.
• Nếu định giá cao hơn giá trị thực tế, các bên liên quan cũng phải góp thêm phần chênh lệch và liên đới chịu trách nhiệm như trường hợp góp vốn khi thành lập doanh nghiệp.

Bước 2. Ký kết hợp đồng góp vốn

Sau khi xác định được giá trị quyền sử dụng đất, các bên cần lập hợp đồng góp vốn. Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ khi một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản, khi đó việc công chứng/chứng thực được thực hiện theo yêu cầu.

Thủ tục công chứng hợp đồng góp vốn được quy định trong Luật Công chứng 2014. Có hai trường hợp như sau:

– Trường hợp đã có dự thảo hợp đồng góp vốn:

• Hồ sơ yêu cầu công chứng gồm: phiếu yêu cầu công chứng, dự thảo hợp đồng, bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng và bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Công chứng viên kiểm tra, giải thích nội dung hợp đồng và hậu quả pháp lý cho các bên tham gia.
• Nếu có vi phạm pháp luật, dấu hiệu ép buộc, không rõ năng lực hành vi dân sự… công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
• Khi các bên đồng ý toàn bộ nội dung hợp đồng, họ sẽ ký tên vào từng trang hợp đồng. Công chứng viên sau đó kiểm tra bản chính các giấy tờ, ghi lời chứng và ký vào từng trang của hợp đồng.

– Trường hợp đề nghị công chứng viên soạn thảo hợp đồng:

• Người yêu cầu cung cấp thông tin, ý định giao kết hợp đồng và giấy tờ liên quan (tương tự hồ sơ trên).
• Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp pháp, nếu đủ điều kiện thì tiến hành soạn thảo hợp đồng.
• Các bước tiếp theo tương tự trường hợp đã có dự thảo hợp đồng: đọc lại, ký kết và ghi lời chứng.

Bước 3. Đăng ký biến động đất đai

Theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất làm thay đổi thông tin sử dụng đất nên bắt buộc phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng góp vốn được công chứng hoặc chứng thực.

– Hồ sơ đăng ký biến động gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu số 11/ĐK (ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Hợp đồng góp vốn đã công chứng hoặc chứng thực.
• Văn bản ủy quyền (nếu thực hiện qua người đại diện).

– Nơi nộp hồ sơ:

• Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện hoặc cấp xã (nơi có đất).
• Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định tại Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Như vậy, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm các bước: định giá tài sản, ký hợp đồng có công chứng/chứng thực và đăng ký biến động đất đai. Việc thực hiện đầy đủ các bước theo đúng quy định pháp luật sẽ đảm bảo tính hợp pháp của hoạt động góp vốn, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia.

4. Nhà đầu tư góp vốn bằng quyền sử dụng đất có phải nộp thuế không?

Nhà đầu tư góp vốn bằng quyền sử dụng đất không phải nộp thuế ngay tại thời điểm góp vốn, nhưng sẽ phải nộp thuế nếu sau này có chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp.

Theo điểm đ khoản 10 Điều 26 Thông tư 111/2013/TT-BTC: “Cá nhân góp vốn bằng phần vốn góp, bằng chứng khoán, bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn.
Khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp cá nhân khai và nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn và thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản khi chuyển nhượng.”

Bên cạnh đó, theo điểm a khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định: “1. Thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định sau đây:
a) Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ;”

Như vậy, nhà đầu tư góp vốn bằng quyền sử dụng đất không làm phát sinh thuế thu nhập cá nhân tại thời điểm góp vốn. Tuy nhiên, nếu sau này có chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể công ty, phần chênh lệch giá trị nhận lại so với ban đầu có thể sẽ phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật.

5. Thời hạn đăng ký biến động đất đai khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất là bao lâu?

Thời hạn đăng ký biến động khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất là 30 ngày, tính từ ngày phát sinh giao dịch góp vốn, theo quy định tại Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, theo điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“Điều 133. Đăng ký biến động

1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;

…

3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”

Như vậy, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong vòng 30 ngày kể từ ngày thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

6. Luật sư tư vấn Luật Doanh nghiệp

Luật A+ là đơn vị tư vấn pháp lý chuyên sâu trong lĩnh vực doanh nghiệp, đặc biệt là tư vấn về góp vốn thành lập, mở rộng và tái cấu trúc vốn trong doanh nghiệp. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc quy định pháp luật và thực tiễn đầu tư – kinh doanh tại Việt Nam, chúng tôi cam kết mang lại giải pháp pháp lý tối ưu cho từng trường hợp cụ thể.

Dịch vụ tư vấn góp vốn doanh nghiệp tại Luật A+ bao gồm:

• Tư vấn hình thức góp vốn phù hợp (tiền mặt, tài sản, quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất…);
• Soạn thảo, rà soát hợp đồng góp vốn, biên bản định giá, giao nhận tài sản và hồ sơ chứng minh nguồn gốc tài sản góp vốn;
• Tư vấn thủ tục pháp lý, hồ sơ góp vốn của cá nhân, tổ chức trong nước và nhà đầu tư nước ngoài;
• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước về đăng ký góp vốn, chuyển nhượng phần vốn góp, xác nhận sở hữu vốn điều lệ;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan đến vốn góp, quyền sở hữu và nghĩa vụ của thành viên/cổ đông góp vốn.

Lý do chọn Luật A+:

Chuyên sâu pháp lý, am hiểu môi trường doanh nghiệp

Đội ngũ luật sư tại Luật A+ đều là những chuyên gia có kiến thức chuyên môn vững vàng, giàu kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực tư vấn pháp lý doanh nghiệp. Chúng tôi hiểu rõ các quy định pháp luật hiện hành cũng như cách thức vận hành của cơ quan quản lý nhà nước – từ đăng ký đầu tư, tổ chức lại doanh nghiệp, đến giải quyết tranh chấp nội bộ và kiểm soát rủi ro pháp lý.

Thấu hiểu nhu cầu doanh nghiệp

Luật A+ đồng hành với doanh nghiệp không chỉ bằng hiểu biết pháp luật mà còn bằng sự thấu cảm với áp lực vận hành, lo ngại về rủi ro và mong muốn phát triển bền vững. Chúng tôi luôn lắng nghe để đưa ra giải pháp phù hợp, tối ưu hóa lợi ích và giảm thiểu xung đột trong kinh doanh.

Cam kết đồng hành lâu dài

Chúng tôi hiểu rằng tư vấn pháp lý không chỉ là hỗ trợ theo từng vụ việc mà là một quá trình gắn bó lâu dài cùng doanh nghiệp. Luật A+ cam kết đồng hành cùng quý doanh nghiệp trong mọi giai đoạn phát triển – từ thành lập, mở rộng cho đến tái cấu trúc, bảo vệ quyền lợi hợp pháp trên chặng đường kinh doanh đầy biến động.

Tóm lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một giao dịch phức tạp, đòi hỏi phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật. Để đảm bảo giao dịch được thực hiện đúng luật, bạn cần nắm vững các điều kiện và thủ tục pháp lý. Nếu bạn cần tư vấn chuyên sâu hoặc có bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Luật A+ qua email: contact@apluslaw.vn hoặc qua sđt: 0899511010 để được đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi hỗ trợ kịp thời.

Luật sư Nguyễn Duy Anh

Tôi là Luật sư Nguyễn Duy Anh

Email: anh@apluslaw.vn

Phone: 0939698142

Website: https://apluslaw.vn/nguyen-duy-anh.html

Số thẻ Luật sư: 10674/LS

1. Học vấn:

Cử nhân, Đại học Luật Tp.HCM, 2011.

Thạc sỹ Chính sách Công, Đại học Fulbright, 2021.

2. Kinh nghiệm làm việc:

Luật Trí Minh, văn phòng HCM từ 2011-2021:

• (2011-2013) _ chức vụ Chuyên viên tư vấn;
• (2013-2014) _ chức vụ Trưởng phòng doanh nghiệp;
• (2014-2021) _ chức vụ Phó Giám đốc.

Luật A+, văn phòng HCM từ 2021 – nay:

• (2021 – nay) _ chức vụ Giám đốc Luật A+