Những điều cần biết khi góp vốn bằng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất và tài sản trên đất

Bạn là nhà đầu tư muốn góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thuộc dự án nhưng chưa rõ có được phép không, thủ tục ra sao, cần đáp ứng điều kiện gì? Bài viết này của Luật A+ sẽ giải đáp chi tiết, giúp bạn thực hiện giao dịch một cách chính xác và an toàn nhất.

1. Nhà đầu tư có được góp vốn bằng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp không?

Pháp luật hiện hành cho phép nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác kinh doanh. Tuy nhiên, hoạt động này phải phù hợp với quy định của pháp luật và cần thực hiện đầy đủ các thủ tục điều chỉnh cần thiết.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 41 Luật Đầu tư 2020, quy định cụ thể như sau:

“Điều 41. Điều chỉnh dự án đầu tư

1. Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư, sáp nhập các dự án hoặc chia, tách một dự án thành nhiều dự án, sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh hoặc các nội dung khác và phải phù hợp với quy định của pháp luật.

2. Nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong trường hợp việc điều chỉnh dự án đầu tư làm thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

…”

Như vậy, nhà đầu tư hoàn toàn được phép góp vốn bằng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro, cần đồng thời thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có sự thay đổi nội dung), hoặc xin chấp thuận chủ trương đầu tư nếu thuộc trường hợp phải thực hiện.

2. Khi góp vốn bằng dự án đầu tư, nhà đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ điều chỉnh những gì?

Khi nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp, việc điều chỉnh dự án đầu tư là bắt buộc. Theo quy định tại khoản 3 Điều 52 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, nhà đầu tư cần lập hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư, trong đó bao gồm các tài liệu quan trọng liên quan đến tình trạng pháp lý, tình hình thực hiện dự án và thông tin pháp lý của các bên góp vốn. Cụ thể các tài liệu được quy định như sau:

“Điều 52. Điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp

…

3. Nhà đầu tư góp vốn lập hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư gồm:

a) Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;

b) Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm góp vốn;

c) Thỏa thuận của các cổ đông, thành viên về việc sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đang hoạt động;

d) Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư góp vốn, nhà đầu tư nhận góp vốn;

đ) Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có) của bên góp vốn;

e) Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Thủ tục sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp, góp vốn vào doanh nghiệp được thực hiện như sau:

a) Đăng ký thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định của pháp luật doanh nghiệp;

…”

Theo đó, khi nhà đầu tư thực hiện góp vốn bằng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp, hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư cần bao gồm các tài liệu sau:

– Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;

– Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm góp vốn;

– Thỏa thuận của các cổ đông, thành viên về việc sử dụng quyền sử dụng đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp;

– Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư góp vốn, nhà đầu tư nhận góp vốn;

– Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có) của bên góp vốn;

– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nhà đầu tư cần chuẩn bị một bộ hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư đầy đủ và chính xác, bao gồm 6 tài liệu quan trọng theo liệt kê trên. Việc này là điều kiện bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý khi góp vốn bằng tài sản thuộc dự án đầu tư. Đồng thời, nếu việc góp vốn dẫn đến thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư đúng theo quy định pháp luật.

3. Việc góp vốn bằng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cần đáp ứng những điều kiện gì?

Trong thực tiễn, việc nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp hoặc hợp tác kinh doanh không phải là hiếm gặp. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp pháp cho hoạt động góp vốn này, nhà đầu tư cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định cụ thể tại pháp luật.

Căn cứ khoản 2 Điều 52 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư phải tuân thủ các điều kiện sau:

Theo đó, để thực hiện việc góp vốn bằng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, nhà đầu tư cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật sau đây: 

– Điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người có tài sản gắn liền với đất; quyền và nghĩa vụ của người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; điều kiện góp vốn và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

– Điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản (nếu có);

– Điều kiện quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thỏa thuận giữa cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư (nếu có);

– Điều kiện góp vốn và nhận vốn góp bằng tài sản của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và pháp luật có liên quan;

– Điều kiện góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp theo quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật Đầu tư 2020 và các Điều 15, 16 và 17 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP đối với nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 23 của Luật Đầu tư 2020;

– Thực hiện các nghĩa vụ về tài chính với Nhà nước (nếu có) theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc góp vốn bằng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất không chỉ là thỏa thuận dân sự giữa các bên mà còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo pháp luật đất đai, xây dựng, đầu tư và các nghĩa vụ tài chính tương ứng. Nhà đầu tư cần rà soát kỹ lưỡng trước khi thực hiện để tránh các rủi ro pháp lý phát sinh sau này.

4. Thời hạn đăng ký biến động đất đai khi thực hiện góp vốn bằng dự án đầu tư là bao lâu?

Khi góp vốn bằng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất, nhà đầu tư phải thực hiện đăng ký biến động đất đai trong vòng 30 ngày kể từ ngày phát sinh giao dịch góp vốn. Đây là nghĩa vụ bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý cho việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua hoạt động góp vốn.

“Điều 133. Đăng ký biến động

1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;

…

3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”

Như vậy, để việc góp vốn bằng dự án đầu tư được pháp luật công nhận và tránh bị xử phạt, nhà đầu tư bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động đất đai trong vòng 30 ngày tính từ thời điểm phát sinh giao dịch góp vốn.

5. Luật sư tư vấn Luật Doanh nghiệp

Luật A+ là đơn vị tư vấn pháp lý chuyên sâu trong lĩnh vực doanh nghiệp, đặc biệt là tư vấn về góp vốn thành lập, mở rộng và tái cấu trúc vốn trong doanh nghiệp. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc quy định pháp luật và thực tiễn đầu tư – kinh doanh tại Việt Nam, chúng tôi cam kết mang lại giải pháp pháp lý tối ưu cho từng trường hợp cụ thể.

Dịch vụ tư vấn góp vốn doanh nghiệp tại Luật A+ bao gồm:

• Tư vấn hình thức góp vốn phù hợp (tiền mặt, tài sản, quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất…);
• Soạn thảo, rà soát hợp đồng góp vốn, biên bản định giá, giao nhận tài sản và hồ sơ chứng minh nguồn gốc tài sản góp vốn;
• Tư vấn thủ tục pháp lý, hồ sơ góp vốn của cá nhân, tổ chức trong nước và nhà đầu tư nước ngoài;
• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước về đăng ký góp vốn, chuyển nhượng phần vốn góp, xác nhận sở hữu vốn điều lệ;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan đến vốn góp, quyền sở hữu và nghĩa vụ của thành viên/cổ đông góp vốn.

Lý do chọn Luật A+:

Chuyên sâu pháp lý, am hiểu môi trường doanh nghiệp

Đội ngũ luật sư tại Luật A+ đều là những chuyên gia có kiến thức chuyên môn vững vàng, giàu kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực tư vấn pháp lý doanh nghiệp. Chúng tôi hiểu rõ các quy định pháp luật hiện hành cũng như cách thức vận hành của cơ quan quản lý nhà nước – từ đăng ký đầu tư, tổ chức lại doanh nghiệp, đến giải quyết tranh chấp nội bộ và kiểm soát rủi ro pháp lý.

Thấu hiểu nhu cầu doanh nghiệp

Luật A+ đồng hành với doanh nghiệp không chỉ bằng hiểu biết pháp luật mà còn bằng sự thấu cảm với áp lực vận hành, lo ngại về rủi ro và mong muốn phát triển bền vững. Chúng tôi luôn lắng nghe để đưa ra giải pháp phù hợp, tối ưu hóa lợi ích và giảm thiểu xung đột trong kinh doanh.

Cam kết đồng hành lâu dài

Chúng tôi hiểu rằng tư vấn pháp lý không chỉ là hỗ trợ theo từng vụ việc mà là một quá trình gắn bó lâu dài cùng doanh nghiệp. Luật A+ cam kết đồng hành cùng quý doanh nghiệp trong mọi giai đoạn phát triển – từ thành lập, mở rộng cho đến tái cấu trúc, bảo vệ quyền lợi hợp pháp trên chặng đường kinh doanh đầy biến động.

Tóm lại, việc góp vốn bằng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là một giao dịch phức tạp nhưng hoàn toàn khả thi nếu bạn nắm vững các điều kiện và thủ tục pháp lý. Để đảm bảo giao dịch được thực hiện đúng luật, bạn cần lưu ý về điều kiện pháp lý của quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất, cũng như trình tự thủ tục cần thiết. Để an tâm tuyệt đối, hãy liên hệ ngay với Luật A+ qua email: contact@apluslaw.vn hoặc qua sđt: 0899511010 để được đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi hỗ trợ kịp thời.

Luật sư Nguyễn Duy Anh

Tôi là Luật sư Nguyễn Duy Anh

Email: anh@apluslaw.vn

Phone: 0939698142

Website: https://apluslaw.vn/nguyen-duy-anh.html

Số thẻ Luật sư: 10674/LS

1. Học vấn:

Cử nhân, Đại học Luật Tp.HCM, 2011.

Thạc sỹ Chính sách Công, Đại học Fulbright, 2021.

2. Kinh nghiệm làm việc:

Luật Trí Minh, văn phòng HCM từ 2011-2021:

• (2011-2013) _ chức vụ Chuyên viên tư vấn;
• (2013-2014) _ chức vụ Trưởng phòng doanh nghiệp;
• (2014-2021) _ chức vụ Phó Giám đốc.

Luật A+, văn phòng HCM từ 2021 – nay:

• (2021 – nay) _ chức vụ Giám đốc Luật A+