Home » Tư vấn doanh nghiệp » Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà thầu nước ngoài

Ngày đăng 04/11/2025

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà thầu nước ngoài

Việc xin giấy phép xây dựng cho người nước ngoài luôn là bước quan trọng nhưng phức tạp đối với các nhà thầu quốc tế tại Việt Nam. Luật A+ sẽ đồng hành cùng bạn, hướng dẫn từng bước thủ tục để đảm bảo dự án được triển khai thuận lợi và hợp pháp.

1. Các điều kiện nhà thầu nước ngoài cần đáp ứng khi xin giấy phép xây dựng

Việc xin giấy phép xây dựng là bước bắt buộc trước khi nhà thầu nước ngoài triển khai bất kỳ dự án nào tại Việt Nam. 

Theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014: 

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…

  1. Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

…”

Nhà thầu nước ngoài muốn được cấp phép cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện tương ứng với từng loại công trình theo quy định của Luật Xây dựng.

Đối với công trình trong đô thị

Nhà thầu nước ngoài thực hiện công trình trong khu vực đô thị phải bảo đảm công trình phù hợp với quy hoạch chi tiết, mục đích sử dụng đất và các yêu cầu về an toàn, môi trường. 

Căn cứ Điều 91, Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi Điểm a Khoản 1 Điều 39 Luật Kiến trúc 2019, Điểm g Khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 và Khoản 31 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020: 

“Điều 91. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị

  1. Phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị riêng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. 

  2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

  3. Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

  4. Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này.

  5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định tại các điều 95, 96 và 97 của Luật này.”

Công trình được cấp phép khi:

  • Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị nơi chưa có quy hoạch chi tiết;
  • Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã phê duyệt;
  • Bảo đảm an toàn công trình, môi trường, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và các khu vực bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa;
  • Thiết kế xây dựng được thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật xây dựng;
  • Hồ sơ cấp phép phù hợp theo quy định của Luật xây dựng. 

Đối với công trình đô thị, nhà thầu cần chứng minh tính phù hợp quy hoạch, an toàn kỹ thuật và hồ sơ hợp lệ trước khi được cấp phép.

Đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị

Đối với các dự án xây dựng nằm ngoài khu vực đô thị như nhà máy, trạm năng lượng, khu sản xuất, nhà thầu nước ngoài phải tuân thủ quy định riêng tại Điều 92 Luật xây dựng 2014, được sửa đổi bởi Điểm h Khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024. Cụ thể:

“Điều 92. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị

  1. Phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản. 

  2. Đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.

Công trình phải phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản. Việc chấp thuận này chứng minh dự án được bố trí đúng vị trí, không ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển vùng, quốc phòng – an ninh hoặc môi trường.

Đồng thời, nhà thầu phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về an toàn, thiết kế và hồ sơ cấp phép quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 như: đảm bảo an toàn công trình, thẩm định thiết kế, và hoàn thiện hồ sơ xin cấp phép.

Khi thi công công trình ngoài đô thị, nhà thầu nước ngoài cần được chấp thuận mặt bằng dự án, đảm bảo an toàn kỹ thuật và pháp lý, đồng thời chuẩn bị hồ sơ hợp lệ theo quy định pháp luật.

Đối với nhà ở riêng lẻ

Trường hợp nhà thầu nước ngoài thực hiện xây dựng nhà ở riêng lẻ (ví dụ: nhà công vụ, nhà cho chuyên gia, hoặc nhà mẫu trong khu dự án), thì điều kiện cấp phép được quy định tại Điều 93 Luật xây dựng 2014, được sửa đổi bởi Điểm b Khoản 1 Điều 39 Luật Kiến trúc 2019, Khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Điểm i, điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024:

“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn tại khoản 3 Điều 93.”

Theo đó, Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ được quy định cụ thể như sau:

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị:

  • Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai và quy chế quản lý kiến trúc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
  • Bảo đảm an toàn công trình và công trình lân cận; tuân thủ yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy, bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật (giao thông, năng lượng, đê điều, thủy lợi…) và bảo vệ khu di sản, di tích lịch sử – văn hóa;
  • Thiết kế xây dựng phải được thực hiện theo quy định tại Luật Xây dựng;
  • Hồ sơ cấp phép xây dựng phải đáp ứng đầy đủ theo quy định Luật Xây dựng;
  • Đồng thời, công trình phải phù hợp với quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị riêng, hoặc quy chế quản lý kiến trúc được ban hành.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn:

  • Khi xây dựng, công trình phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng nông thôn theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn;
  • Tại các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết hoặc nằm ngoài khu bảo tồn, di tích lịch sử, khu vực trung tâm xã, chủ đầu tư có thể miễn cấp giấy phép xây dựng nếu đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật.

Từ các quy định trên có thể thấy, để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, kể cả trong trường hợp do nhà thầu nước ngoài thực hiện, chủ đầu tư cần đảm bảo đồng thời các điều kiện sau:

  • Phù hợp với mục đích sử dụng đất và quy hoạch chi tiết được phê duyệt;
  • Tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, an toàn, phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường;
  • Có thiết kế xây dựng hợp lệ và hồ sơ xin phép hoàn chỉnh theo quy định;
  • Việc xây dựng phải được thực hiện trong khu vực quy hoạch hợp pháp, phù hợp với chính sách quản lý kiến trúc và phát triển đô thị – nông thôn do Nhà nước ban hành.

Đây là bước nền tảng, thể hiện năng lực tuân thủ pháp luật – yếu tố quan trọng giúp nhà thầu nước ngoài xây dựng uy tín và hoạt động bền vững tại thị trường Việt Nam.

Việc xin giấy phép xây dựng là bước bắt buộc trước khi nhà thầu nước ngoài triển khai bất kỳ dự án nào tại Việt Nam
Việc xin giấy phép xây dựng là bước bắt buộc trước khi nhà thầu nước ngoài triển khai bất kỳ dự án nào tại Việt Nam

2. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng cho nhà thầu nước ngoài bao gồm những gì?

Nhà thầu nước ngoài khi triển khai dự án tại Việt Nam bắt buộc phải chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng theo đúng quy định của Văn bản hợp nhất số 43/VBHN-VPQH hợp nhất Luật Xây dựng. Hồ sơ không chỉ thể hiện quyền hợp pháp đối với đất và công trình mà còn chứng minh năng lực, kinh nghiệm, cũng như sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật xây dựng tại Việt Nam. Dưới đây là chi tiết từng trường hợp cụ thể.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới

Đối với công trình xây mới, nhà thầu nước ngoài cần lập hồ sơ theo quy định tại Điều 95 Luật xây dựng 2014, được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại điểm a, b, c khoản 34 Điều 1 của Luật Xây dựng 2020, 

“Điều 95. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới

1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;

d) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

đ) Bản sao hoặc mã số chứng chỉ hành nghề của tổ chức thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng công trình được cấp theo quy định. 

2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình theo tuyến gồm:

a) Các tài liệu quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 2 Điều này;

b) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến;

c) Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình tôn giáo gồm:

a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Văn bản có ý kiến về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan chuyên môn về tín ngưỡng, tôn giáo thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. 

3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình tượng đài, tranh hoành tráng gồm:

a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Bản sao giấy phép hoặc văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình của cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế theo quy định của Chính phủ.”

Theo đó, tùy vào loại công trình thì hồ sơ đề nghị cũng có những đặc trưng riêng:

  • Nhà ở riêng lẻ: Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; Bản vẽ thiết kế xây dựng thể hiện rõ mặt bằng, kết cấu, hệ thống kỹ thuật của công trình; Trường hợp công trình có liền kề với công trình khác, cần có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình lân cận.
  • Công trình không theo tuyến (ví dụ: trung tâm thương mại, nhà xưởng, khu dịch vụ…): Đơn đề nghị cấp phép xây dựng; Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư; Bản vẽ thiết kế công trình; Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế và chứng chỉ hành nghề của cá nhân chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
  • Công trình theo tuyến (ví dụ: đường dây điện, đường ống, tuyến giao thông…): Các tài liệu tại các điểm a, c, d, đ khoản 2 Điều 95; Văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền về sự phù hợp vị trí và phương án tuyến; Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với dự án mới, nhà thầu nước ngoài cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý về đất, hồ sơ thiết kế, quyết định đầu tư, năng lực kỹ thuật và cam kết an toàn công trình, tùy thuộc vào loại công trình xin phép.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình

Khi nhà thầu nước ngoài muốn sửa chữa, nâng cấp hoặc cải tạo công trình đã có sẵn, hồ sơ phải tuân theo Điều 96 Luật xây dựng 2014, được sửa đổi bởi Khoản 35 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020:

“Điều 96. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình

  1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.

  2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.

  3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.

  4. Đối với công trình di tích lịch sử – văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.”

Theo quy định trên, hồ sơ gồm:

  • Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình;
  • Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng công trình (ví dụ: hợp đồng thuê, giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyết định giao đất…);
  • Bản vẽ hoặc ảnh chụp hiện trạng công trình thể hiện rõ phần đề nghị cải tạo, sửa chữa;
  • Nếu công trình thuộc di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh hoặc hạ tầng kỹ thuật, phải có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa liên quan đến sự cần thiết và quy mô công trình.

Hồ sơ trong trường hợp này tập trung chứng minh tính hợp pháp của công trình hiện hữu và mức độ can thiệp kỹ thuật mà nhà thầu nước ngoài dự kiến thực hiện, đảm bảo không làm thay đổi cấu trúc, công năng hoặc giá trị bảo tồn của công trình.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp di dời công trình

Đối với nhà thầu nước ngoài có nhu cầu di dời công trình sang vị trí mới, quy định tại Điều 97 Luật xây dựng 2014 yêu cầu hồ sơ gồm:

“Điều 97. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp di dời công trình

  1. Đơn đề nghị cấp giấy phép di dời công trình.
  2. Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nơi công trình sẽ di dời đến và giấy tờ hợp pháp về sở hữu công trình theo quy định của pháp luật.
  3. Bản vẽ hoàn công công trình (nếu có) hoặc bản vẽ thiết kế mô tả thực trạng công trình được di dời, gồm mặt bằng, mặt cắt móng và bản vẽ kết cấu chịu lực chính; bản vẽ tổng mặt bằng địa điểm công trình sẽ được di dời tới; bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng tại địa điểm công trình sẽ di dời đến.
  4. Báo cáo kết quả khảo sát đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện.
  5. Phương án di dời do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện gồm:

a) Phần thuyết minh về hiện trạng công trình và khu vực công trình sẽ được di dời đến; giải pháp di dời, phương án bố trí sử dụng phương tiện, thiết bị, nhân lực; giải pháp bảo đảm an toàn cho công trình, người, máy móc, thiết bị và công trình lân cận; bảo đảm vệ sinh môi trường; tiến độ di dời; tổ chức, cá nhân thực hiện di dời công trình;

b) Phần bản vẽ biện pháp thi công di dời công trình.”

Có thể thấy, bộ hồ sơ gồm có:

  • Đơn đề nghị cấp giấy phép di dời công trình;
  • Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nơi công trình sẽ được di dời đến và giấy tờ hợp pháp về sở hữu công trình hiện tại;
  • Bản vẽ hoàn công hoặc bản vẽ mô tả thực trạng công trình, bao gồm: mặt bằng, mặt cắt móng, kết cấu chịu lực chính, bản vẽ tổng mặt bằng nơi di dời đến, và bản vẽ cấu trúc móng tại vị trí mới;
  • Báo cáo khảo sát, đánh giá chất lượng hiện trạng công trình do tổ chức hoặc cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện;
  • Phương án di dời công trình, bao gồm: Phần thuyết minh: mô tả hiện trạng công trình, giải pháp kỹ thuật di dời, phương tiện – nhân lực, phương án bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường, tiến độ di dời, tổ chức thực hiện; Phần bản vẽ: thể hiện biện pháp thi công di dời công trình.

Đây là loại hồ sơ phức tạp nhất, đòi hỏi nhà thầu nước ngoài phải có năng lực kỹ thuật, chứng chỉ hành nghề phù hợp, và báo cáo đánh giá an toàn chi tiết để đảm bảo công trình không bị hư hại, mất an toàn hoặc gây ảnh hưởng đến khu vực lân cận trong quá trình di dời.

Nhà thầu cần chuẩn bị đầy đủ đơn đề nghị, giấy tờ pháp lý, hồ sơ thiết kế, năng lực kỹ thuật và các văn bản chấp thuận liên quan, đảm bảo hồ sơ vừa đúng quy định pháp luật, vừa phản ánh rõ tính hợp pháp, an toàn và chuyên môn của dự án. Việc chuẩn bị đúng và đủ hồ sơ không chỉ giúp rút ngắn thời gian thẩm định, tránh bị trả lại hồ sơ, mà còn thể hiện tính chuyên nghiệp và năng lực tuân thủ pháp luật Việt Nam của nhà thầu nước ngoài.

3. Nhà thầu nước ngoài phải nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng ở đâu?

Thẩm quyền tiếp nhận và cấp giấy phép xây dựng được phân cấp rõ ràng theo loại công trình và cấp độ quản lý hành chính. Nhà thầu nước ngoài cần xác định đúng loại công trình và địa điểm xây dựng để nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền phù hợp.

Theo Điều 103 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP: 

“Điều 103. Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng

  1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
  2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

…”

Lưu ý: Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng quy định tại Khoản 1, 2 này do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện bởi Khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2025 

Từ quy định nêu trên, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà thầu nước ngoài được xác định theo thời điểm áp dụng như sau:

Trước ngày 01/7/2025, Thẩm quyền vẫn được phân cấp như sau:

  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (hoặc Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế được ủy quyền): Cấp giấy phép xây dựng cho các công trình quy mô lớn, phức tạp, có yếu tố nước ngoài hoặc thuộc phạm vi quản lý cấp tỉnh.
  • Ủy ban nhân dân cấp huyện: Cấp giấy phép cho nhà ở riêng lẻ, công trình cấp III, cấp IV trong phạm vi địa bàn quản lý.

Kể từ ngày 01/7/2025, Căn cứ Khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ được chuyển giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã. Cụ thể:

  • UBND cấp xã sẽ trực tiếp tiếp nhận, xem xét và cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ và công trình nhỏ trên địa bàn;
  • UBND cấp xã đồng thời chịu trách nhiệm quản lý trật tự xây dựng, kiểm tra, giám sát việc thi công nhằm bảo đảm tuân thủ quy hoạch, kiến trúc và quy chuẩn kỹ thuật tại địa phương.

Như vậy, nhà thầu nước ngoài khi thực hiện xây dựng nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam phải nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền theo thời điểm và cấp hành chính tương ứng:

  • Trước ngày 01/7/2025: nộp tại UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng/UBND cấp tỉnh (nếu là công trình quy mô lớn, đặc thù).
  • Từ ngày 01/7/2025 trở đi: nộp trực tiếp tại UBND cấp xã nơi công trình được xây dựng theo Nghị định 140/2025/NĐ-CP.

Quy định mới này thể hiện chủ trương phân cấp mạnh mẽ, tinh gọn bộ máy hành chính, giúp rút ngắn quy trình cấp phép, đồng thời tăng cường quản lý xây dựng tại cơ sở, đặc biệt là đối với nhà ở riêng lẻ có yếu tố nước ngoài.

Thẩm quyền tiếp nhận và cấp giấy phép xây dựng được phân cấp rõ ràng theo loại công trình và cấp độ quản lý hành chính
Thẩm quyền tiếp nhận và cấp giấy phép xây dựng được phân cấp rõ ràng theo loại công trình và cấp độ quản lý hành chính

4. Hiệu lực về giấy phép xây dựng cho nhà thầu nước ngoài là bao lâu?

Trong hoạt động xây dựng tại Việt Nam, nhà thầu nước ngoài phải tuân thủ đầy đủ quy định về giấy phép xây dựng, bao gồm cả thời hạn và hiệu lực của giấy phép. Việc nắm rõ thời hạn này giúp nhà thầu chủ động trong kế hoạch khởi công và tránh vi phạm quy định pháp luật.

Theo Điều 90 Luật xây dựng 2014 quy định:

“Điều 90. Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng

…

  1. Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.”

“

Điều này có nghĩa là, kể từ ngày được cấp phép, nhà thầu nước ngoài phải tiến hành khởi công trong vòng 12 tháng, nếu quá thời hạn mà chưa triển khai thi công thì giấy phép sẽ hết hiệu lực.

Bên cạnh đó, Điều 99 Luật xây dựng 2014 cũng làm rõ:

“Điều 99. Gia hạn giấy phép xây dựng

1. Trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 02 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới

2. Hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng gồm:

a) Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng;

b) Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.

3. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng quy hoạch chưa được thực hiện thì chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình đề nghị cơ quan cấp giấy phép xây dựng xem xét gia hạn thời gian tồn tại cho đến khi quy hoạch được triển khai thực hiện. Thời hạn tồn tại công trình được ghi ngay vào giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp.”

Trường hợp công trình chưa thể khởi công trong thời hạn nêu trên thì chủ đầu tư hoặc nhà thầu nước ngoài được gia hạn giấy phép xây dựng. Cụ thể:

  • Giấy phép xây dựng được gia hạn tối đa 02 lần.
  • Mỗi lần gia hạn không quá 12 tháng.
  • Khi hết thời gian gia hạn mà công trình vẫn chưa khởi công, chủ đầu tư hoặc nhà thầu phải nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới.

Giấy phép xây dựng cho nhà thầu nước ngoài có hiệu lực tối đa 12 tháng kể từ ngày cấp, và có thể gia hạn thêm tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng nếu đáp ứng điều kiện theo quy định. Tổng thời gian hợp pháp để khởi công có thể lên tới 36 tháng, sau đó nếu chưa triển khai, phải thực hiện thủ tục xin cấp phép mới.

Việc tuân thủ thời hạn hiệu lực và quy trình gia hạn giấy phép xây dựng không chỉ giúp nhà thầu nước ngoài đảm bảo tính pháp lý cho dự án, mà còn thể hiện sự chuyên nghiệp và tuân thủ pháp luật Việt Nam.

5. Lệ phí xin giấy phép xây dựng cho nhà thầu nước ngoài

Nhà thầu nước ngoài khi thực hiện dự án xây dựng tại Việt Nam phải nắm rõ chi phí pháp lý liên quan đến giấy phép xây dựng, bao gồm lệ phí cấp phép để đảm bảo tuân thủ quy định và kế hoạch tài chính dự án. Việc hiểu rõ cơ chế thu phí giúp chủ đầu tư chủ động dự toán chi phí và tránh phát sinh tranh chấp với cơ quan quản lý.

Theo Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về danh mục các khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh như sau:

“Điều 3. Danh mục các khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh

….

  1. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
  2. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng.
  3. Lệ phí đăng ký kinh doanh.

…”

Trên thực tế, mức lệ phí xin giấy phép xây dựng sẽ khác nhau giữa các địa phương, phụ thuộc vào điều kiện kinh tế – xã hội tại nơi thực hiện dự án. Do đó, nhà thầu nước ngoài cần tra cứu và thực hiện đúng mức lệ phí tại tỉnh/thành phố nơi dự án được cấp phép để tránh vi phạm.

Lệ phí xin giấy phép xây dựng cho nhà thầu nước ngoài không cố định mà được ấn định theo địa phương, do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, và cần được thanh toán đầy đủ trước khi khởi công công trình.

6. Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà thầu nước ngoài

Để thực hiện dự án xây dựng tại Việt Nam, nhà thầu nước ngoài cần tuân thủ quy trình cấp giấy phép xây dựng theo quy định nhằm đảm bảo tính pháp lý và tiến độ thi công. Việc nắm rõ thủ tục giúp chủ đầu tư chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tránh thiếu sót và rút ngắn thời gian chờ cấp phép.

Căn cứ vào Điều 102, Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi Điểm a, b Khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020: 

“Điều 102. Quy trình cấp, cấp lại, điều chỉnh và gia hạn giấy phép xây dựng

1. Quy trình cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định như sau:

a) Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;

b) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;

c) Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

d) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; 

đ) Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;

e) Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này. Thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo.

…”

Để đảm bảo việc cấp giấy phép xây dựng được thực hiện nhanh chóng, đúng pháp luật, nhà thầu nước ngoài cần thực hiện theo các bước trình tự sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Nhà thầu hoặc chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ hợp lệ tại cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 103 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020).

  • Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ;
  • Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, phải hướng dẫn bằng văn bản để nhà thầu hoàn thiện theo quy định.

Bước 2: Thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa

Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan cấp phép phải:

  • Tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực tế hiện trường;
  • Nếu hồ sơ còn thiếu hoặc chưa đúng thực tế, phải thông báo một lần bằng văn bản cho nhà thầu bổ sung.

Trường hợp hồ sơ bổ sung vẫn chưa đạt yêu cầu, trong 05 ngày làm việc, cơ quan cấp phép tiếp tục thông báo hướng dẫn; nếu vẫn không đạt, trong 03 ngày làm việc, phải thông báo lý do không cấp phép.

Bước 3: Lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước liên quan

Cơ quan cấp phép có trách nhiệm gửi văn bản lấy ý kiến các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành (môi trường, phòng cháy chữa cháy, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật…).

  • Trong thời hạn 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, các cơ quan được hỏi ý kiến phải phản hồi bằng văn bản.
  • Hết thời hạn trên mà không có ý kiến thì được coi là đồng ý, và các cơ quan này phải chịu trách nhiệm về nội dung thuộc phạm vi quản lý của mình.

Bước 4: Cấp giấy phép xây dựng

Khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền phải cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn:

  • 20 ngày đối với công trình (bao gồm công trình có thời hạn, điều chỉnh, di dời);
  • 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.

Nếu đến hạn nhưng cần xem xét thêm, cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản cho nhà thầu và báo cáo cấp trên chỉ đạo, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn quy định.

Lưu ý:

  • Việc xin giấy phép xây dựng cho dự án có yếu tố nước ngoài phải đồng thời tuân thủ quy định về quản lý hoạt động đầu tư xây dựng của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.
  • Nhà thầu cần bảo đảm hồ sơ hợp lệ, đầy đủ chứng chỉ năng lực hành nghề, chứng nhận đăng ký hoạt động xây dựng tại Việt Nam, và các tài liệu kỹ thuật được thẩm định, phê duyệt theo quy hoạch chi tiết.

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà thầu nước ngoài được quy định chặt chẽ theo từng bước, có thời hạn cụ thể cho mọi giai đoạn, giúp chủ đầu tư chủ động chuẩn bị hồ sơ và theo dõi tiến trình cấp phép để dự án triển khai đúng pháp luật.

Nhà thầu nước ngoài cần tuân thủ quy trình cấp giấy phép xây dựng theo quy định nhằm đảm bảo tính pháp lý và tiến độ thi công
Nhà thầu nước ngoài cần tuân thủ quy trình cấp giấy phép xây dựng theo quy định nhằm đảm bảo tính pháp lý và tiến độ thi công

7. Tư vấn thành lập doanh nghiệp FDI

Luật A+ là đơn vị tư vấn pháp lý chuyên sâu trong lĩnh vực doanh nghiệp, đặc biệt am hiểu về thủ tục thành lập, tổ chức quản trị và triển khai hoạt động cho Công ty/Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, nắm vững quy định pháp luật và thực tiễn đầu tư – kinh doanh tại Việt Nam, chúng tôi cam kết mang đến giải pháp pháp lý tối ưu, an toàn và hiệu quả cho từng dự án đầu tư.

Dịch vụ thành lập Công ty/Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Luật A+ bao gồm:

  • Tư vấn lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp (thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, công ty liên doanh, góp vốn/mua cổ phần, hợp đồng hợp tác kinh doanh…);
  • Tư vấn điều kiện và thủ tục pháp lý cho từng ngành nghề kinh doanh, tỷ lệ sở hữu vốn, vốn pháp định và các điều kiện đặc thù;
  • Soạn thảo, rà soát và hoàn thiện hồ sơ: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, điều lệ công ty và các văn bản liên quan;
  • Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước để thực hiện các thủ tục cấp phép đầu tư, thành lập doanh nghiệp và các thủ tục sau thành lập;
  • Tư vấn và hỗ trợ pháp lý sau khi thành lập: đăng ký thuế, mở tài khoản vốn đầu tư, tư vấn lao động, hợp đồng, thuế – kế toán và các vấn đề phát sinh trong quá trình hoạt động.

Lý do chọn Luật A+:

Chuyên sâu pháp lý, am hiểu môi trường đầu tư tại Việt Nam

Đội ngũ luật sư tại Luật A+ là những chuyên gia giàu kinh nghiệm trong tư vấn pháp lý cho nhà đầu tư nước ngoài. Chúng tôi am hiểu sâu sắc các quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến đầu tư – kinh doanh, đặc biệt là các thủ tục thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, Luật A+ nắm rõ quy trình làm việc của cơ quan quản lý nhà nước, từ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, đăng ký doanh nghiệp, đến xử lý các vướng mắc pháp lý phát sinh trong quá trình hoạt động.

Thấu hiểu nhu cầu và thách thức của nhà đầu tư

Luật A+ đồng hành cùng nhà đầu tư không chỉ bằng kiến thức pháp luật mà còn bằng sự thấu cảm với những khó khăn khi gia nhập một thị trường mới: áp lực về thời gian, rào cản ngôn ngữ, sự khác biệt pháp lý và văn hóa kinh doanh. Chúng tôi luôn lắng nghe, phân tích tình hình và đưa ra giải pháp phù hợp, giúp nhà đầu tư tối ưu nguồn lực, giảm thiểu rủi ro và nhanh chóng hòa nhập môi trường kinh doanh tại Việt Nam.

Cam kết đồng hành lâu dài

Với Luật A+, dịch vụ tư vấn không chỉ dừng lại ở việc hoàn tất thủ tục thành lập. Chúng tôi cam kết đồng hành cùng nhà đầu tư nước ngoài trong suốt hành trình kinh doanh – từ giai đoạn chuẩn bị, mở rộng quy mô, điều chỉnh vốn, đến tái cấu trúc và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Sự gắn bó lâu dài giúp chúng tôi đảm bảo nhà đầu tư luôn được hỗ trợ kịp thời, an toàn pháp lý và phát triển bền vững tại Việt Nam.

Việc thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà thầu nước ngoài tại Việt Nam là bước nền tảng quan trọng, đảm bảo dự án được triển khai hợp pháp, an toàn và đúng tiến độ. Luật A+ luôn đồng hành, hướng dẫn chi tiết từng bước, từ chuẩn bị hồ sơ, thẩm định đến cấp phép, giúp nhà thầu nước ngoài nắm rõ quy định pháp luật và tối ưu hóa quá trình triển khai dự án. Với sự hỗ trợ chuyên nghiệp, các nhà thầu sẽ yên tâm thực hiện dự án, đồng thời xây dựng uy tín và hoạt động bền vững trên thị trường Việt Nam.