Home » Đầu tư nước ngoài » Quyền sở hữu nhà ở của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam theo Luật nhà ở 2023

Luật sư LS. Nguyễn Duy Anh
Ngày đăng 09/02/2026
Tin liên quan

Quyền sở hữu nhà ở của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam theo Luật nhà ở 2023

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam hội nhập sâu rộng, sự hiện diện của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (sau đây gọi tắt là “Doanh nghiệp FDI”) ngày càng giữ vai trò quan trọng. Để duy trì hoạt động ổn định và lâu dài, nhu cầu sở hữu tài sản, đặc biệt là nhà ở để phục vụ công tác nhân sự của các doanh nghiệp này là rất thực tế.

Trước đây, Luật Nhà ở 2014 đã đặt nền móng cho quyền này. Hiện nay, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (gọi tắt là Luật Nhà ở 2023), có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, đã tiếp kế thừa và làm rõ hơn các quy định liên quan đến yếu tố nước ngoài. Vậy, theo khung pháp lý hiện hành, doanh nghiệp FDI có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không? Câu trả lời khẳng định là Có. Nhà nước Việt Nam công nhận và bảo hộ quyền này nhằm cải thiện môi trường đầu tư. Tuy nhiên, đây không phải là quyền sở hữu tuyệt đối mà là quyền có điều kiện, bị giới hạn chặt chẽ về loại hình, khu vực và đặc biệt là mục đích sử dụng để đảm bảo an ninh quốc gia và ổn định thị trường.

Bài luận này sẽ phân tích các điều kiện và giới hạn đó dựa trên các điều khoản cụ thể của Luật Nhà ở 2023.

1. Cơ sở pháp lý xác lập quyền sở hữu

Luật Nhà ở 2023 tiếp tục khẳng định chính sách mở cửa có kiểm soát của Việt Nam đối với việc tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở.

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2023, “Tổ chức, cá nhân nước ngoài” được quy định rõ là một trong các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Cụ thể hóa hơn về đối tượng tổ chức, khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định các tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở bao gồm:

a) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài).

Như vậy, một doanh nghiệp FDI đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam (thuộc nhóm b) có đầy đủ tư cách pháp lý để trở thành chủ sở hữu nhà ở.

2. Giới hạn về hình thức và khu vực được phép sở hữu (“Mua cái gì” và “Mua ở đâu”)

Doanh nghiệp FDI không được tự do mua bất kỳ loại bất động sản nhà ở nào trên thị trường. Pháp luật hiện hành giới hạn nghiêm ngặt phạm vi nguồn cung mà họ được tiếp cận.

Về hình thức sở hữu: Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023, doanh nghiệp FDI (không phải là chủ đầu tư dự án) chỉ được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức: mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại.

Quan trọng hơn, loại nhà ở này phải là căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp FDI hoàn toàn không được phép mua nhà đất thổ cư, nhà phố riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân nằm ngoài các dự án quy hoạch bài bản.

Về khu vực (Giới hạn an ninh, quốc phòng): Đây là điều kiện tiên quyết. Theo Điều 18 Luật Nhà ở 2023, tổ chức nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại các dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Bộ Quốc phòng và Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực, địa bàn trọng yếu này và thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Dựa trên danh sách đó, UBND cấp tỉnh sẽ chỉ đạo cơ quan chức năng xác định và công bố công khai các dự án nhà ở thương mại mà tổ chức nước ngoài được phép hoặc không được phép sở hữu trên Cổng thông tin điện tử. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để doanh nghiệp FDI tra cứu trước khi quyết định giao dịch.

Ngoài ra, số lượng nhà ở mà tổng các tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại một dự án cũng bị khống chế (ví dụ: không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư).

3. Giới hạn cốt lõi: Mục đích sử dụng (“Mua để làm gì”)

Đây là điểm khác biệt cơ bản nhất giữa quyền sở hữu của doanh nghiệp FDI so với cá nhân hoặc doanh nghiệp trong nước, và là quy định các doanh nghiệp thường dễ vi phạm nếu không nắm rõ.

Theo điểm b khoản 2 Điều 19 Luật Nhà ở 2023 quy định về quyền của chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài:

b) Chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác;

Quy định này mang tính “cấm đoán” rất rõ ràng. Mục đích duy nhất mà pháp luật cho phép là phục vụ nhu cầu “an cư” cho chính nhân sự của doanh nghiệp đó (ví dụ: làm ký túc xá cho công nhân, nơi ở cho chuyên gia nước ngoài của công ty).

Doanh nghiệp FDI tuyệt đối không được thực hiện các hành vi sau:

  • Sử dụng căn nhà đó để cho các tổ chức, cá nhân bên ngoài thuê lại nhằm thu lợi nhuận thương mại.
  • Biến căn nhà đó thành trụ sở văn phòng làm việc, kho bãi.
  • Kinh doanh bất động sản theo hình thức đầu cơ “mua đi bán lại” kiếm lời (trừ khi doanh nghiệp đó chính là chủ đầu tư dự án theo điểm a khoản 1 Điều 17).

4. Thời hạn sở hữu (“Sở hữu trong bao lâu”)

Khác với cá nhân nước ngoài có thể được sở hữu 50 năm, thời hạn sở hữu của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài gắn liền với vòng đời hoạt động của tổ chức đó tại Việt Nam.

Cụ thể, khoản 3 Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sở hữu là: “tối đa không quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền cấp”.

Khi hết thời hạn hoạt động ghi trên Giấy chứng nhận đầu tư, hoặc khi doanh nghiệp giải thể, chấm dứt hoạt động tại Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở cũng chấm dứt. Trước khi thời hạn này kết thúc, doanh nghiệp có trách nhiệm bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng được phép sở hữu tại Việt Nam theo quy định của Chính phủ.

5. Kết luận

Luật Nhà ở 2023 đã kế thừa và hoàn thiện khung pháp lý cho phép công ty vốn nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây là chính sách tiến bộ nhằm thu hút và giữ chân các nhà đầu tư lâu dài. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng đây là một quyền sở hữu có “vòng kim cô” với các điều kiện chặt chẽ về địa điểm (chỉ trong dự án thương mại, ngoài khu vực quốc phòng) và mục đích (chỉ để nhân viên ở).

Các doanh nghiệp FDI khi thực hiện quyền này cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Luật Nhà ở 2023 để tránh các rủi ro pháp lý, đặc biệt là rủi ro sử dụng sai mục đích (như cho thuê lại) có thể dẫn đến chế tài xử lý vi phạm từ cơ quan chức năng.