Xử lý tranh chấp đất đai khi xây dựng nhà ở

Chào luật sư A+, tôi tên Nguyễn Văn H, năm nay 50 tuổi. Bố tôi hiện đang sở hữu một mảnh đất 2500 m2 tại huyện X, tỉnh Đồng Nai. Năm 2017, bố tôi đã lập di chúc chia mảnh đất đó cho 5 anh em tôi. Tuy nhiên đến năm 2020, khi sắp mất thì bố tôi đã thay đổi nội dung di chúc, phân chia lại mảnh đất trong di chúc đã lập ban đầu. Khi đó anh em tôi đã nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp nhưng đến nay vụ việc vẫn chưa giải quyết xong. Nay tôi muốn xây dựng nhà trên mảnh đất đó thì có xây dựng được không? Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi, tôi cảm ơn.

A+ trả lời câu hỏi của khách hàng:

Theo quy định của pháp luật xây dựng thì pháp luật không quy định điều kiện “đất không có tranh chấp” là điều kiện để được cấp phép xây dựng mà tùy vào đất ở đô thị hay đất ở nông thôn (Điều 97 Luật Xây dựng 2014). Do vậy, đất có tranh chấp mà đáp ứng điều kiện của pháp luật xây dựng thì vẫn có thể tiến hành xây dựng được.

Tuy nhiên, anh H cần lưu ý rằng, do đất đang tranh chấp tại Tòa án, khi anh xây dựng nhà, các đương sự khác có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp “Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp” và anh sẽ không được phép xây nhà mới.

Do vậy, anh H cần cân nhắc, tham khảo ý kiến các đương sự khác trước khi xây dựng để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của mình.

1. Đất đang tranh chấp là gì?

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về đất đang tranh chấp mà chỉ định nghĩa về tranh chấp đất đai. Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến trong thực tế có thể kể đến 3 dạng sau:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Tranh chấp giữa các bên về quyền sử dụng hợp pháp một mảnh đất. Dạng tranh chấp này gồm: tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…)
Tranh chấp quyền và nghĩa vụ phát sinh khi sử dụng đất: Xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất gồm: tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; tranh chấp liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…
Tranh chấp mục đích sử dụng đất: Dạng tranh chấp ít gặp, liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Dạng tranh chấp này dễ có cơ sở giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Tranh chấp chấp đất đai luôn là tranh chấp phức tạp và khó giải quyết. Vì vậy, cần phải xác định được tranh chấp có phải là tranh chấp đất đai hay tranh chấp liên quan đến đất đai mới có thể giải quyết triệt để tranh chấp. Nói cách khác, việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai rất quan trọng.

tranh chấp đất đai khi xây nhà 02 — Quy định pháp luật về đất đang tranh chấp?

2. Có được xây dựng nhà khi đất đang tranh chấp không?

Hiện nay, không có quy định pháp luật nào rõ ràng về việc có cho phép xây dựng trên đất đang tranh chấp hay không. Trên thực tế, việc xây dựng trên đất chỉ cần đúng mục đích sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện để được phép xây dựng theo Luật Xây Dựng 2014.

Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 như sau:

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện sau:

Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng 2014;
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật Xây dựng 2014.
Ngoài ra còn phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Ngoài ra, các bên có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong trường hợp đất đang tranh chấp và đã được gửi đơn khởi kiện đến Tòa án và đang trong quá trình thụ lý mà một bên có ý định tiến hành xây dựng trên đất, bên còn lại có thể yêu cầu Tòa án áp dụng “biện pháp khẩn cấp tạm thời” theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015. Như vậy, khi áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, vì đất đang tranh chấp và đang trong quá trình giải quyết, chưa có căn cứ xác định rõ ràng ai là chủ sở hữu đất, việc xây dựng trên đất sẽ không được chính quyền cho phép.

tranh chấp đất đai khi xây nhà 03 — Xây dựng nhà khi đất đang tranh chấp – Được hay không?

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi xây nhà

Đối với trường hợp xảy ra tranh chấp đất khi xây nhà, cụ thể tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Nếu các bên không hòa giải được thì người bị lấn chiếm gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Bên cạnh đó, tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 còn quy định về trường hợp tranh chấp đất đai khi xây nhà đã hòa giải nhưng không thành. Khi đó, nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ tại Điều 100 Luật này thì do Tòa án nhân dân (TAND) giải quyết. Ngược lại, đương sự chỉ có thể chọn một trong hai cách là gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp huyện hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.

Hồ sơ khởi kiện đối với tranh chấp đất đai khi xây nhà nếu đất tranh chấp có sổ đỏ được quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 như sau:

Đơn khởi kiện theo mẫu;
Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện: sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, hộ chiếu còn giá trị.
Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tại Điều 100 Luật đất đai 2013, văn bản đo đạc, hồ sơ địa chính (nếu có).
Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và chữ ký của các bên tranh chấp.

Theo khoản 1 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định tranh chấp đất đai khi xây nhà nếu đất tranh chấp không có sổ đỏ sẽ được giải quyết dựa trên chứng cứ về nguồn gốc đất, diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng, quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,…

4. Thủ tục yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp cho đất đang tranh chấp

Khi đất đang tranh chấp đã được gửi đơn khởi kiện đến Tòa án và đang trong quá trình thụ lý mà một bên có ý định tiến hành xây dựng trên đất, bên còn lại có thể yêu cầu Tòa án áp dụng “biện pháp khẩn cấp tạm thời” theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: “Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”

Các biện pháp khẩn cấp tạm thời mà một trong hai bên có thể áp dụng khi có tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 bao gồm:

Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp;
Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp;
Cho thu hoạch, cho bán hoa màu hoặc sản phẩm, hàng hóa khác;
Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định (xây dựng, cải tạo hoặc các hành vi khác đối với đất tranh chấp);
Cấm xuất cảnh đối với người có nghĩa vụ;
Các biện pháp khẩn cấp tạm thời khác mà luật có quy định.

Thủ tục yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như sau:

Người yêu cầu nộp đơn và chứng cứ chứng minh việc cần thiết phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cho tòa án
Trong vòng 3 ngày nếu thấy yêu cầu phù hợp thì thẩm phán sẽ ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Đối với biện pháp cấm chuyển dịch quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất thì người yêu cầu sẽ được Tòa bắt buộc đặt tài sản ký quỹ để đảm bảo bồi thường thiệt hại nếu người yêu cầu thua kiện dẫn đến thiệt hại cho người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Khi nhận được thông báo thì người yêu cầu sẽ ký quỹ hoặc phong tỏa tài sản theo yêu cầu của Tòa để quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời có hiệu lực pháp luật.

tranh chấp đất đai khi xây nhà 05 — Thủ tục yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp cho đất đang tranh chấp.

5. Tư vấn giải quyết tranh chấp tại Luật A+

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, nhiệt huyết và tận tâm, Luật A+ tự hào là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề liên quan đến pháp lý, tư vấn pháp luật, đại diện tố tụng cho các vụ án tranh chấp đất đai. Các dịch vụ luật A+ cung cấp đối với vụ án tranh chấp đất đai bao gồm:

Tư vấn pháp lý và đưa giải pháp xử lý tranh chấp
Tham gia đàm phán giải quyết tranh chấp.
Đại diện ủy quyền làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Soạn thảo toàn bộ hồ sơ khởi kiện.
Thay mặt nộp và tham gia tố tụng.
Luật sư bảo vệ tại phiên tòa các cấp.
Tư vấn thi hành án sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật.

Lý do chọn Luật A+:

Kết quả bền vững.

Để được nhận kết quả tốt, theo đúng quy định pháp luật, nhận giá trị lâu dài mà không phải làm điều sai trái, không hối lộ, không e ngại sợ hãi cơ quan công quyền.

Sự tử tế.

Được chăm sóc như người thân, ân cần, chân thành, giải thích cặn kẽ, liên tục, luôn bên cạnh trong suốt quá trình thực hiện công việc. Chúng tôi luôn bên bạn lúc thăng hay trầm.

Chuyên môn vững.

Luật sư nhiều kinh nghiệm, hiểu rõ cách vận hành pháp luật của cơ quan nhà nước, hiểu rõ quy luật vận hành của các mối quan hệ trong xã hội để giải quyết vụ việc trọn vẹn.

Khách hàng 0 Đồng.

Luật A+ sẵn sàng phục vụ khách hàng khó khăn về tài chính với chất lượng tốt nhất, giá không liên quan đến chất lượng, không phải mua sự tử tế, sự đúng đắn bằng tiền.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề: tranh chấp đất đai khi xây nhà. Nếu còn bất kỳ vấn đề nào thắc mắc hoặc chưa rõ, bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua website hoặc liên hệ trực tiếp qua hotline để được tư vấn trực tiếp.