Home » Bài viết pháp luật » Quy định, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán

Quy định, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán

Dù hợp đồng hứa mua hứa bán rất phổ biến trên thị trường nhưng hiện nay pháp luật vẫn chưa có quy định cụ thể về loại hợp đồng này. Từ đó, phát sinh các tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán, chủ yếu là xoay quanh hợp đồng đặt cọc. Vậy, các bên cần phải biết về thẩm quyền cũng như thủ tục giải quyết nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? Cùng luật sư A+ xem ngay bài viết sau để biết thêm chi tiết. 

1. Cơ sở pháp lý

  • Bộ luật dân sự 2015;
  • Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

2. Khái niệm hợp đồng hứa mua, hứa bán

Hiện nay, trong pháp luật Việt Nam không có định nghĩa về hợp đồng hứa mua, hứa bán. Tuy nhiên, trên thực tế loại hợp đồng này được sử dụng rất nhiều, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Hợp đồng hứa mua, hứa bán có thể được hiểu là sự thỏa thỏa giữa các bên về việc xác lập, thực hiện một hợp đồng nào đó; trong đó, chủ thể của hợp đồng, mục đích, nội dung, điều kiện giao kết, thực hiện hợp đồng đã được làm rõ.

Thông thường, việc xác lập các hợp đồng hứa mua, hứa bán do lý do nào đó hoặc theo quy định của pháp luật một trong các bên hoặc cả hai bên không đủ điều kiện để ký kết hợp đồng chính thức. Ví dụ một số trường hợp phổ biến như:

  • Nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán.
  • Chủ đầu tư tiến hành thu gom đất trước khi được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở.
  • Và các trường hợp khác.
tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán 01
Pháp luật Việt Nam hiện này chưa có quy định về khái niệm của hợp đồng hứa mua, hứa bán.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán khá phức tạp. Bởi đối với loại hợp đồng này, phải xác định rõ bản chất của việc xác lập hợp đồng này là gì? Đó là hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai; hay là một hợp đồng mua bán tài sản đích thực nhưng được đặt cho một cái tên “hứa mua hứa bán”; hay là hợp đồng giả tạo để che dấu hợp đồng mua bán tài sản.

Việc giải quyết tranh chấp thì tùy từng vụ việc mà thẩm quyền có thể thuộc về Tòa án hoặc Trọng tài thương mại.

3.1. Trọng tài thương mại

Theo Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010 thì trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết trong các vụ việc sau:

  • Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại.
  • Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại.
  • Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng Trọng tài.

Các bên muốn giải quyết tranh chấp tại Trọng tài thương mại thì phải có thỏa thuận trọng tài hợp lệ. Về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp theo phương thức trọng tài sẽ phải tuân thủ theo Quy tắc tố tụng của Trung tâm trọng tài các bên đã lựa chọn và Luật trọng tài thương mại 2010 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.

3.2. Tòa án

Theo BLTTDS 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp gồm: thẩm quyền theo vụ việc, thẩm quyền theo cấp tòa án và thẩm quyền theo lãnh thổ.

Thẩm quyền theo vụ việc

Tùy vào chủ thể và mục đích trong hợp đồng mà tranh chấp hợp đồng đặt cọc đó thuộc vào loại tranh nào.

  • Đối với tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán giữa cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh với nhau và đều có mục đích lợi nhuận thuộc loại vụ việc tranh chấp kinh doanh thương mại theo quy định tại khoản 1 Điều 30 BLTTDS 2015.
  • Đối với tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán giữa các chủ thể thuần túy về dân sự thì thuộc loại vụ việc tranh chấp hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS 2015.

Thẩm quyền theo cấp tòa án

Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng dù là loại tranh chấp hợp đồng dân sự hay tranh chấp kinh doanh thương mại thuộc khoản 1 Điều 30 BLTTDS thì đều thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện. Trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Thẩm quyền theo lãnh thổ

Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015:

  • Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp.
  • Trường hợp các đương sự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp.

4. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán tại Tòa án

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán tại Tòa án cũng tương tự như các tranh chấp khác sẽ được thực hiện theo các quy định của BLTTDS 2015. Cụ thể các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ khởi kiện 

Người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện một cách đầy đủ và gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Phương thức nộp đơn khởi kiện được quy định tại khoản 1 Điều 190 BLTTDS bao gồm:

  • Nộp trực tiếp tại Tòa án;
  • Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
  • Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án. Trường hợp này, người khởi kiện cần có chữ ký điện tử theo quy định.

Bước 2: Tòa án xem xét đơn khởi kiện

Căn cứ khoản 2, 3 Điều 190 BLTTDS, trong thời hạn không quá 8 ngày làm việc, Thẩm phán được phân công sẽ:

  • Thông báo nộp tạm ứng án phí đối với trường hợp phải nộp tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí; người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
  • Yêu cầu sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện nếu đơn khởi kiện chưa đúng quy định.
  • Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác

Bước 3: Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án

Căn cứ khoản 3 Điều 195 BLTTDS 2015, Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Căn cứ Điều 196 BLTTDS 2015, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn; bị đơn; cơ quan, tổ chức; cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án về việc Tòa án đã thụ lý vụ án.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm được quy định tại Điều 203 BLTTDS 2015. Đối với tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán thì thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 4 tháng, có thể gia hạn thêm 2 tháng.

Trong quá trình chuẩn bị xét xử sơ thẩm, Tòa án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Trường hợp các đương sự thỏa thuận được với nhau về vấn đề phải giải quyết trong vụ án thì Tòa án lập biên bản hòa giải thành. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự có hiệu lực pháp luật ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo; kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Trường hợp các bên hòa giải không thành, Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án

Sau khi có Bản án sơ thẩm, đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán 02
Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán được thực hiện theo quy định của BLTTDS 2015.

5. Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, giỏi, nhiệt huyết và tận tâm, Luật A+ tự hào là đơn vị hàng đầu tư vấn và giải quyết các tranh chấp hợp đồng bao gồm các dịch vụ sau:

  • Đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp
  • Tư vấn phương án giải quyết tranh chấp (hòa giải, khởi kiện..)
  • Tư vấn thu thập và chuẩn bị chứng cứ
  • Đại diện đàm phán tranh chấp
  • Soạn thảo hồ sơ khởi kiện trong trường hợp khởi kiện
  • Luật sư bảo vệ tại tòa án, trọng tài thương mại

Lý do chọn Luật A+:

Kết quả bền vững, cam kết bảo vệ đến cùng.

Để được nhận kết quả tốt, theo đúng quy định pháp luật, nhận giá trị lâu dài mà không phải làm điều sai trái, không hối lộ, không e ngại sợ hãi cơ quan công quyền.

Sự tử tế.

Được chăm sóc như người thân, ân cần, chân thành, giải thích cặn kẽ, liên tục, luôn bên cạnh trong suốt quá trình thực hiện công việc. Chúng tôi luôn bên bạn lúc thăng hay trầm.

Giỏi chuyên môn

Luật sư nhiều kinh nghiệm, hiểu rõ cách vận hành pháp luật của cơ quan nhà nước, hiểu rõ quy luật vận hành của các mối quan hệ trong xã hội để giải quyết vụ việc trọn vẹn.

Vì chưa có các quy định của pháp luật điều chỉnh hợp đồng hứa mua, hứa bán dẫn đến loại hợp đồng này rất dễ xảy ra tranh chấp. Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, các bên cần phải biết về thẩm quyền cũng như thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng này. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này, quý khách hàng vui lòng liên hệ luật sư A+ để được hỗ trợ và tư vấn.

Call Now

Call Now