Home » Bài viết pháp luật » Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Đã ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho quá trình thực hiện hợp đồng mua bán đất những vẫn xảy ra tranh chấp? Băn khoăn về các phương thức cũng như thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất? Hãy cùng luật sư A+ xem ngay bài viết sau để tìm ra hướng giải quyết nhé!

1. Cơ sở pháp lý

  • Bộ luật dân sự 2015;
  • Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
  • Luật hòa giải ở cơ sở 2013;
  • Luật đất đai 2013.

2. Hợp đồng đặt cọc mua bán đất là gì?

Để đảm bảo cho quá trình thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán đất, các bên thường sử dụng biện pháp đặt cọc. Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Từ đây, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc mua bán đất là văn bản ghi lại sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán đất. Hợp đồng đặt cọc phải có đầy đủ nội dung của một bản hợp đồng theo Điều 398 Bộ luật dân sự 2015 và có thỏa thuận về vấn đề nhận cọc, phạt cọc theo Điều 328 Luật này.

Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn cũng như hạn chế các rủi ro có thể xảy ra, các bên hoàn toàn có thể yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc này.

tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất 03
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

3. Một số dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất phổ biến

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể xảy ra dưới những dạng phổ biến như sau:

3.1. Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo quy định của Luật đất đai 2013 đất đai phải đáp ứng những điều kiện cụ thể như sau mới được phép chuyển nhượng:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186, khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013);
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu hợp đồng đặt cọc mua bán đất diễn ra khi đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp. Nguyên nhân chủ yếu là do bên đặt cọc chưa có sự tìm hiểu kỹ những thông tin liên quan đến điều kiện mua bán đất. Hoặc bên nhận cọc vì mục đích trục lợi mà cố tình che dấu, không cung cấp thông tin để bên đặt cọc cân nhắc.

3.2. Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất

Một trong những dạng tranh chấp phổ biến đó là tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền sử dụng đất hoặc chỉ có quyền sử dụng một phần (quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng; thuộc quyền sử dụng chung của cả hộ gia đình; do nhiều người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;….) dẫn đến kết quả không thực được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

Vì vậy, trường hợp người khác thay người có quyền sử dụng đất mua thực hiện hợp đồng mua bán đất thì cần phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất bằng văn bản ủy quyền, được công chứng chứng thực đúng theo quy định pháp luật.

3.3. Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai về quyền và nghĩa vụ giữa các bên thường là những tranh chấp liên quan đến các điều, khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận như: không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất; không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất; thông tin về quyền sử dụng đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng với thực tế; bên nhận đặt cọc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào một giao dịch khác;….

Loại tranh chấp này phát sinh trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất đến khi chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng mà gây ảnh hưởng, thiệt hại đến quyền lợi của bên kia thì bên gây thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường tương ứng với thiệt hại bên còn lại phải chịu.

3.4. Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc, mức phạt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:

  • Nếu bên đặt cọc mua đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
  • Nếu bên nhận đặt cọc bán đất từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Các tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến mức phạt cọc có thể kể đến như:

  • Bên nhận cọc có lỗi và chịu không chịu trả lại tiền đặt cọc mua đất cho bên đặt cọc;
  • Bên đặt cọc có lỗi và không muốn mất tiền đặt cọc mua đất;
  • Bên đặt cọc không nhận được khoản tiền bồi thường nào khác khi bên nhận cọc từ chối hoặc không thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất;…

Tài sản đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể được dùng để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất, thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng mua bán đất, hoặc cả hai. Nếu hợp đồng mua bán đất được thực hiện thì khoản tiền đặt cọc đó được trừ luôn vào nghĩa vụ trả tiền. Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất các bên có thỏa thuận mức phạt cọc khác, nếu không thỏa thuận được thì thực hiện theo nguyên tắc nêu trên.

4. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, có thể lựa chọn một trong ba phương thức giải quyết sau:

4.1. Thương lượng

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp mà các bên được tự nguyện bàn bạc, thỏa thuận về vấn đề tranh chấp để tìm ra phương án giải quyết chung cho các bên. Đây là phương thức không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kỳ bên thứ ba nào.

4.2. Hòa giải

Phương thức giải quyết tranh chấp bằng hòa giải do các bên tự thỏa thuận và các bên được quyền chỉ định hòa giải viên làm trung gian hòa giải hỗ trợ giải quyết tranh chấp. Nếu không lựa chọn được thì tổ trưởng tổ hòa giải sẽ phân công hòa giải viên tiến hành hòa giải để giải quyết. Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán được thực hiện theo Luật hòa giải cơ sở 2013.

4.3. Giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Giải quyết tranh chấp kinh doanh tại Tòa án là phương thức giải quyết tranh chấp tại cơ quan xét xử nhân danh Nhà nước theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt, chặt chẽ của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Người có quyền lợi bị xâm phạm sẽ khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Trong một khoảng thời gian cụ thể, phán quyết cuối cùng của Tòa án dựa trên sự xem xét, đánh giá các tài liệu, chứng cứ liên quan và chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống các quy định của pháp luật. Bản án hay quyết định của Tòa án về vụ tranh chấp buộc các bên có nghĩa vụ thi hành, nếu các bên tranh chấp không tự nguyện tuân thủ thì có thể bị cưỡng chế thi hành.

5. Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất?

Theo Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là Tòa án nhân dân cấp huyện vì tranh chấp hợp đồng là tranh chấp dân sự theo khoản 3 Điều 26 của luật này.

Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc mua bán đất, Tòa án giải quyết là Tòa án cấp huyện nơi có đất theo Điều 203 luật đất đai 2013.

Còn đối với hợp đồng đặt cọc có yếu tố nước ngoài thì theo Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp.

tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất 03
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

6. Hồ sơ khởi kiện 

Để thực hiện các thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

  • Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất (mẫu số 23 – DS ban hành kèm nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP nghị quyết hướng dẫn viết các biểu mẫu trong tố tụng dân sự)
  • Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu người khởi kiện. Nếu khởi kiện theo ủy quyền thì cung cấp văn bản thể hiện việc được ủy quyền.
  • Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu người bị kiện. Nếu bên bị kiện là cơ quan, tổ chức thì cung cấp giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó.
  • Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giao kết hợp đồng như: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy biên nhận, giấy giao, …
  • Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp như là: biên bản làm việc, hòa giải giữa các bên; nội dung trao đổi được thể hiện dưới dạng thư điện tử, fax, …
  • Tuy nhiên đối với mỗi vụ án tranh chấp lại có những tình tiết, sự kiện khác nhau nên hồ sơ cần chuẩn bị cũng khác nhau.

7. Thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Bước 1: Nộp Hồ Sơ Khởi Kiện Tại Tòa Án

Người khởi kiện nộp hồ sơ tới Tòa án theo một trong các cách sau:

  • Nộp trực tiếp tại Tòa án
  • Nộp gián tiếp bằng dụng dịch vụ bưu chính của đơn vị vận chuyển
  • Gửi hồ sơ trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn Chánh án Tòa án sẽ phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định quy định tại Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Các quyết định có thể được đưa ra bao gồm:

  • Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện
  • Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án
  • Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện
  • Trả lại đơn khởi kiện

Bước 2: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý vụ án

Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí theo quy định tại Điều 196 và nhận thông báo thụ lý vụ án theo quy định tại Điều 197 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, cụ thể:

Trường hợp người khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đã nộp đầy đủ hồ sơ và đúng thẩm quyền thì Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí. Số tiền này Tòa án sẽ dự tính trên cơ sở yêu cầu của người khởi kiện. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại Chi cục thi hành án dân sự nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án.

Khi nhận được biên lại từ người khởi kiện, thẩm phán sẽ tiến hành thụ lý vụ án. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự biết về việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công thẩm phán giải quyết vụ án. Khi đó, vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ bắt đầu được giải quyết tại Tòa án.

Bước 3: Tham Gia Giải Quyết Tranh Chấp Tại Tòa Án.

Tòa án sẽ tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặc cọc mua bán đất. Cụ thể:

  • Lấy lời khai, ý kiến của các bên tranh chấp và những người liên quan, thu thập, bổ sung tài liệu chứng cứ, hoặc triệu tập thêm những người có liên quan đến Tòa án làm việc.
  • Xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp.
  • Lập hồ sơ vụ án tranh chấp (Điều 204 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015)
  • Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải (Điều 208 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015)
  • Trường hợp các bên hòa giải thành thì trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày lập biên bản mà các đương sự không có sự thay đổi ý kiến thì Thẩm phán ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự (Điều 212 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015)

Bước 4: Mở Phiên Tòa Xét Xử

Sau khi tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết mà vụ án không được hòa giải thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử. Quy định về trình tự thủ tục, thành phần tham gia phiên Tòa phải được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Sau khi xét xử sơ thẩm sẽ có bản án tranh chấp buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ.

8. Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, giỏi, nhiệt huyết và tận tâm, Luật A+ tự hào là đơn vị hàng đầu tư vấn và giải quyết các tranh chấp hợp đồng bao gồm các dịch vụ sau:

  • Đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp
  • Tư vấn phương án giải quyết tranh chấp (hòa giải, khởi kiện..)
  • Tư vấn thu thập và chuẩn bị chứng cứ
  • Đại diện đàm phán tranh chấp
  • Soạn thảo hồ sơ khởi kiện trong trường hợp khởi kiện
  • Luật sư bảo vệ tại tòa án, trọng tài thương mại

Lý do chọn Luật A+:

Kết quả bền vững, cam kết bảo vệ đến cùng.

Để được nhận kết quả tốt, theo đúng quy định pháp luật, nhận giá trị lâu dài mà không phải làm điều sai trái, không hối lộ, không e ngại sợ hãi cơ quan công quyền.

Sự tử tế.

Được chăm sóc như người thân, ân cần, chân thành, giải thích cặn kẽ, liên tục, luôn bên cạnh trong suốt quá trình thực hiện công việc. Chúng tôi luôn bên bạn lúc thăng hay trầm.

Giỏi chuyên môn

Luật sư nhiều kinh nghiệm, hiểu rõ cách vận hành pháp luật của cơ quan nhà nước, hiểu rõ quy luật vận hành của các mối quan hệ trong xã hội để giải quyết vụ việc trọn vẹn.

Hi vọng qua bài viết trên, quý khách hàng đã hiểu hơn những thông tin cơ bản về hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Từ đó có thể tìm ra phương thức giải quyết phù hợp cũng như nắm được thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đén vấn đề này, quý khách hàng vui lòng liên hệ luật sư A+ để được hỗ trợ và tư vấn.

Call Now

Call Now