Giải quyết tranh chấp khi mua bán đất nhưng không bán nhà, tài sản trên đất

Nhiều trường hợp nhà chưa được hoàn công hoặc trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có thể hiện tài sản trên đất, nên khi ký hợp đồng chuyển nhượng các bên chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng đối với đất mà không đề cập tới ngôi nhà trên đất. Vậy cách giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà như thế nào? Luật A+ sẽ giải đáp chi tiết thông qua bài viết sau đây.

1. Tranh chấp bán đất không bán nhà – Vụ án bán đất không bán nhà

Tình huống: A bán nhà và đất cho B, tuy nhiên vì căn nhà đang xây dựng chưa hoàn công nên các bên thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị đã bao gồm nhà. Tuy nhiên, sau khi xây nhà xong thì A đổi ý không bán nhà cho B nữa và muốn hủy hợp đồng. B đã kiện vụ án ra tòa án. B đến luật sư để tư vấn hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có giá trị mua bán nhà không? làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của B?

Luật A+ tư vấn: B cần chứng minh các bên có thỏa thuận mua bán nhà nhưng chỉ làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua tin nhắn, email hoặc người làm chứng. Sau khi chứng minh được giao dịch thực chất của các bên là mua bán nhà và đất thì Tòa sẽ tuyên hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất là giả mạo, che giấu một giao dịch khác là mua bán cả nhà và đất, còn giao dịch mua bán nhà đất vẫn có hiệu lực theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015

Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Nếu các bên không có thỏa thuận mua bán nhà mà chỉ bán quyền sử dụng đất thì Tòa sẽ tuyên giao dịch vô hiệu do không thể thực hiện được vì người mua đất sẽ không thể sử dụng được đất do vướng căn nhà của người khác trên đó.

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

2. Tranh chấp bán đất không bán nhà – Vụ án chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng trên đất có tài sản thuộc sở hữu của người khác.

Câu hỏi về tranh chấp bán đất không bán nhà: Anh A và chị B kết hôn, trước khi kết hôn thì anh A có sở hữu một mảnh đất. Sau khi kết hôn thì hai vợ chồng có xây nhà trên mảnh đất đó. A và B ly thân, A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một người khác. B không đồng ý là nộp đơn yêu cầu tòa tuyên hủy hợp đồng. B đến nhờ luật sư tư vấn.

Luật A+ tư vấn: Về nguyên tắc quyền sử dụng đất là tài sản riêng của anh A và anh A toàn quyền được quyết định theo Điều 33 Luật hôn nhân gia đình 2014

Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để đảm bảo nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung

Tuy nhiên vì có ngôi nhà trên đất là tài sản chung của vợ chồng và chị B không đồng ý chuyển nhượng nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ làm ảnh hưởng đến việc sử dụng của căn nhà cũng như người sở hữu quyền sử đất dẫn đối đối tượng hợp đồng không thể thực hiện được.

Căn cứ vào Điều 408 Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng đất của A cho người mua sẽ bị vô hiệu do đối tượng hợp đồng không thể thực hiện được

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên trả nhau những gì đã nhận và ai có lỗi phải bồi thường thiệt hại

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

3. Bán đất nhưng không bán nhà trên đất có được không?

Câu hỏi: Tôi có thể bán đất không bán nhà có được không?

Luật A+ tư vấn: Nếu trên đất đã có nhà cố định và không thể di dời nhà thì việc chuyển quyền sử dụng đất mà không bán nhà dẫn đến người mua không sử dụng được đất, việc bàn giao quyền sử dụng đất cũng bất khả thi. Do đó dựa vào Điều 480 Bộ luật dân sự về hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được thì giao dịch mua bán đất đó là vô hiệu

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Do đó việc bán quyền sử dụng đất mà không kèm với bán nhà sẽ là vô hiệu.

4. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà

4.1. Hồ sơ khởi kiện

Theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) 2015 thì hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu. (Mẫu 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017).
• Giấy tờ của người khởi kiện như: Căn cước công dân/chứng minh nhân dân.
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, giấy tờ thanh toán tiền hoặc chứng cứ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng;

4.2. Trình tự giải quyết tranh chấp

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Căn cứ tại khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015, khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015 thì người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố, thành phố trực thuộc trung ương; nơi bị đơn cư trú, làm việc; nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.

Hình thức nộp đơn:

• Nộp trực tiếp tại Tòa
• Gửi qua dịch vụ bưu chính (bưu điện)
• Gửi trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận đơn và thụ lý

Điều 195 BLTTDS 2015 quy định sau khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để đến Tòa làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

• Thẩm phán dự tính tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

• Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Trường hợp người khởi kiện không phải nộp tiền tạm ứng án phí hoặc được miễn thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được hồ sơ khởi kiện.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm:

• Không quá 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
• Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.

Thời gian chuẩn bị xét xử tối đa là không quá 06 tháng, kể từ ngày thụ lý.

• Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử vụ án sơ thẩm thì Tòa án sẽ tổ chức hòa giải; trường hợp các bên hòa giải không thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

Bước 4: Xét xử sơ thẩm.

Bước 5: Thi hành án.

5. Tư vấn giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà tại Luật A+

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, nhiệt huyết và tận tâm, Luật A+ tự hào là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề liên quan đến pháp lý, tư vấn pháp luật, đại diện tố tụng cho các vụ án tranh chấp đất đai. Các dịch vụ luật A+ cung cấp đối với vụ án tranh chấp đất đai bao gồm:

• Tư vấn pháp lý và đưa giải pháp xử lý tranh chấp
• Tham gia đàm phán giải quyết tranh chấp.
• Đại diện ủy quyền làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Soạn thảo toàn bộ hồ sơ khởi kiện.
• Thay mặt nộp và tham gia tố tụng.
• Luật sư bảo vệ tại phiên tòa các cấp.
• Tư vấn thi hành án sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật.

Lý do chọn Luật A+:

Kết quả bền vững.

Để được nhận kết quả tốt, theo đúng quy định pháp luật, nhận giá trị lâu dài mà không phải làm điều sai trái, không hối lộ, không e ngại sợ hãi cơ quan công quyền.

Sự tử tế.

Được chăm sóc như người thân, ân cần, chân thành, giải thích cặn kẽ, liên tục, luôn bên cạnh trong suốt quá trình thực hiện công việc. Chúng tôi luôn bên bạn lúc thăng hay trầm.

Chuyên môn vững.

Luật sư nhiều kinh nghiệm, hiểu rõ cách vận hành pháp luật của cơ quan nhà nước, hiểu rõ quy luật vận hành của các mối quan hệ trong xã hội để giải quyết vụ việc trọn vẹn.

Khách hàng 0 Đồng.

Luật A+ sẵn sàng phục vụ khách hàng khó khăn về tài chính với chất lượng tốt nhất, giá không liên quan đến chất lượng, không phải mua sự tử tế, sự đúng đắn bằng tiền.

Luật sư Nguyễn Duy Anh đã vừa cung cấp cho đọc giả thông tin về các vụ án tranh chấp bán đất không bán nhà đã từng xảy ra trong quá trình hoạt động của Luật A+. Nếu bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua website hoặc liên hệ trực tiếp qua hotline để được tư vấn trực tiếp.