Home » Bài viết pháp luật » Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất

Mua bán đất đai hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hình mua bán rất phổ biến hiện nay. Tuy nhiên việc mua bán đất đai lại rất phức tạp khiến cho việc mua bán thường xuyên xảy ra tranh chấp. Vì vậy, luật sư A+ muốn chia sẻ đến quý khách hàng những thông tin về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất qua bài viết sau đây.

1. Cơ sở pháp lý

  • Bộ luật dân sự 2015;
  • Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
  • Luật Đất đai 2013.

2. Tranh chấp hợp đồng mua bán đất là gì?

Căn cứ Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) thì “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Từ khái niệm trên, có thể thấy trong các hợp đồng về quyền sử dụng đất không có loại hợp đồng nào là “mua bán đất”. Bởi đây là cách gọi dân dã của người dân về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên thực tế, người dân không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng theo quy định của Luật đất đai. Như vậy, hợp đồng mua bán đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng về quyền sử dụng đất, là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó,  bên chuyển nhượng tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình sang cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất là tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng về việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt hợp đồng mua bán đất.

giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất 01
Tranh chấp hợp đồng mua bán đất

3. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm thỏa mãn một, một số lợi ích nào đó giữa các bên. Khi phát sinh tranh chấp tức là có ít nhất một bên cho rằng lợi ích của mình trong hợp đồng bị xâm pham. Trong trường hợp này, ngoài việc giải quyết thông qua tòa án, các bên có thể giải quyết tranh chấp thông qua các biện pháp khác như: thương lượng, hòa giải, trọng tài.

3.1. Thương lượng

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên trong tranh chấp ngồi lại với nhau bàn bạc, thống nhất tháo gỡ các vướng mắc để loại bỏ tranh chấp. Việc thương lượng dựa trên sự thiện chí của các bên mà không có sự xuất hiện của bên thứ ba.

Đây là biện pháp giải quyết tranh chấp không chính thức. Thông thường ngay từ khi mới phát sinh tranh chấp, các bên sẽ tiến hành trao đổi, thương lượng để giải quyết tranh chấp.

3.2. Hòa giải

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải nhằm hỗ trợ, dàn xếp các bên đi đến giải pháp loại bỏ tranh chấp.

Thông thường sau khi biện pháp thương lượng bất thành, các bên sẽ tiếp giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải. Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà pháp luật có yêu cầu riêng về biện pháp hòa giải. Bên thứ ba tham gia hòa giải có thể là cá nhân, tổ chức được các bên tin tưởng hoặc cũng có thể là cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan tư pháp.

3.3. Trọng tài thương mại

Trọng tài thương mại (TTTM) là phương thức giải quyết tranh chấp do các bên thỏa thuận trong thỏa thuận trọng tài và được tiến hành theo Luật Trọng tài Thương mại 2010. Tuy nhiên, không phải lúc nào có thỏa thuận trọng tài thì TTTM cũng có thẩm quyền giải quyết. Khi thỏa thuận trọng tài bị vô hiệu thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về Tòa án.

3.4. Tòa án

Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng, nếu các bên không thể thương lượng, hòa giải được thì một bên có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp theo Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS 2015). Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tuy chủ thể và mục đích mà  được xem là tranh chấp kinh doanh thương mại hoặc tranh chấp dân sự.

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Tòa án sẽ tuân theo trình tự thủ tục của BLTTDS. Thực tế cho thấy, phương thức giải quyết không phải lúc nào cũng nhanh chóng mà đôi khi kéo dài nhiều năm.

4. Hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp mua bán đất là những tài liệu, chứng cứ được gửi đến Tòa án để khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Hồ sơ có thể bao gồm nhưng không giới hạn các tài liệu, chứng cứ sau:

  • Đơn khởi kiện;
  • Bản sao hợp đồng giữa các bên;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có);
  • Tài liệu về thực hiện hợp đồng như biên bản giao nhận tiền, biên bản bàn giao,…;
  • Tài liệu về tư cách pháp lý của người khởi kiện, người bị kiện và đương sự khác.
  • Tài liệu khác có liên quan.
giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất 02
Người khởi kiện chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện mới có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.

5. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất cũng tương tự như các tranh chấp khác sẽ được thực hiện theo các quy định của BLTTDS ư. Cụ thể các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ khởi kiện 

Người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện một cách đầy đủ và gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Phương thức nộp đơn khởi kiện được quy định tại khoản 1 Điều 190 BLTTDS bao gồm:

  • Nộp trực tiếp tại Tòa án;
  • Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
  • Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án. Trường hợp này, người khởi kiện cần có chữ ký điện tử theo quy định.

Bước 2: Tòa án xem xét đơn khởi kiện

Căn cứ khoản 2, 3 Điều 190 BLTTDS, trong thời hạn không quá 8 ngày làm việc, Thẩm phán được phân công sẽ:

  • Thông báo nộp tạm ứng án phí đối với trường hợp phải nộp tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí; người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
  • Yêu cầu sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện nếu đơn khởi kiện chưa đúng quy định.
  • Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác

Bước 3: Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án

Căn cứ khoản 3 Điều 195 BLTTDS 2015, Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Căn cứ Điều 196 BLTTDS 2015, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn; bị đơn; cơ quan, tổ chức; cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án về việc Tòa án đã thụ lý vụ án.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm được quy định tại Điều 203 BLTTDS 2015 đối với:

  • Tranh chấp hợp đồng mua bán đất theo khoản 3 Điều 26 BLTTDS 2015 là 4 tháng, có thể gia hạn thêm 2 tháng.
  • Tranh chấp hợp đồng mua bán đất theo khoản 1 Điều 30 BLTTDS 2015 là 2 tháng, có thể gia hạn thêm 2 tháng.

Trong quá trình chuẩn bị xét xử sơ thẩm, Tòa án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Trường hợp các đương sự thỏa thuận được với nhau về vấn đề phải giải quyết trong vụ án thì Tòa án lập biên bản hòa giải thành. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự có hiệu lực pháp luật ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo; kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Trường hợp các bên hòa giải không thành, Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án

Sau khi có Bản án sơ thẩm, đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

6. Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, giỏi, nhiệt huyết và tận tâm, Luật A+ tự hào là đơn vị hàng đầu tư vấn và giải quyết các tranh chấp hợp đồng bao gồm các dịch vụ sau:

  • Đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp
  • Tư vấn phương án giải quyết tranh chấp (hòa giải, khởi kiện..)
  • Tư vấn thu thập và chuẩn bị chứng cứ
  • Đại diện đàm phán tranh chấp
  • Soạn thảo hồ sơ khởi kiện trong trường hợp khởi kiện
  • Luật sư bảo vệ tại tòa án, trọng tài thương mại

Lý do chọn Luật A+:

Kết quả bền vững, cam kết bảo vệ đến cùng.

Để được nhận kết quả tốt, theo đúng quy định pháp luật, nhận giá trị lâu dài mà không phải làm điều sai trái, không hối lộ, không e ngại sợ hãi cơ quan công quyền.

Sự tử tế.

Được chăm sóc như người thân, ân cần, chân thành, giải thích cặn kẽ, liên tục, luôn bên cạnh trong suốt quá trình thực hiện công việc. Chúng tôi luôn bên bạn lúc thăng hay trầm.

Giỏi chuyên môn

Luật sư nhiều kinh nghiệm, hiểu rõ cách vận hành pháp luật của cơ quan nhà nước, hiểu rõ quy luật vận hành của các mối quan hệ trong xã hội để giải quyết vụ việc trọn vẹn.

Với những thông tin đã chia sẻ, luật sư A+ hi vọng quý khách hàng đã hiểu rõ hơn về vấn đề tranh chấp hợp đồng mua bán đất. Từ đó có thể lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp và thực hiện thủ tục theo các quy định của pháp luật. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này, quý khách hàng vui lòng liên hệ luật sư A+ để được hỗ trợ và tư vấn. 

Call Now

Call Now