Home » Bài viết pháp luật » Tổng hợp 05 bản án, án lệ, quyết định hay về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Tổng hợp 05 bản án, án lệ, quyết định hay về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Hiện nay, việc đặt cọc và tranh chấp liên quan đến đặt cọc diễn ra rất phổ biến. Để giúp quý khách hàng có cái nhìn thực tế và khách quan hơn về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, Luật sư A+ đưa ra các tình huống thực tế gồm 05 bản án, án lệ, quyết định giám đốc thẩm về tranh tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

1. Án lệ số 25/2018/AL về việc không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan

Cơ sở pháp lý:

  • Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005.
  • Khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Tóm tắt:

Ngày 12/4/2009, ông T ký hợp đồng đặt cọc 2 tỷ đồng cho bà H để mua nhà. Căn nhà này do bà H có được thông qua mua đấu giá. Tại Điều 5 Hợp đồng quy định, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên. Sau đó, các bên sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2 tỷ đồng. Cơ quan thi hành án dân sự (THADS) đã chậm sang tên cho bà H dẫn đến bà H vi phạm hợp đồng. Ngày 20/7/2009, ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2 tỷ đồng và phạt cọc 2 tỷ đồng.

Tại Bản án sơ thẩm và phúc thẩm, hai cấp toà án đều thống nhất:

  • Chấp nhận yêu cầu của ông L.
  • Buộc bà H phải trả cho ông L số tiền cọc và phạt cọc tổng cộng là 4 tỷ đồng.

Bà H không đồng ý với hai bản án trên nên đã khiếu nại đến TAND tối cao. Tại Quyết định số 688/2011/KN-DS ngày 18-11-2011, Chánh án TAND tối cao kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.

Hướng giải quyết của Hội đồng xét xử (HĐXX) giám đốc thẩm

HĐXX giám đốc thẩm nhận định: Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc. Nếu có căn cứ xác định do bà H chậm trễ hoàn tất các thủ tục để được sang tên quyền sở hữu thì lỗi hoàn toàn thuộc về bà H, và bà H mới phải chịu phạt tiền cọc. Toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều chưa xác minh, làm rõ vấn đề trên mà đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L là chưa đủ căn cứ. Từ đó, Hội đồng xét xử quyết định huỷ Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm để xét xử lại.

Nội dung án lệ

Từ Quyết định trên, Toà án nhân dân tối cao đã xây dựng và công bố án lệ 25/2018/AL với nội dung khái quát như sau:

  • Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; nếu vi phạm, thì phải chịu phạt cọc.
  • Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

2. Bản án số 25/2021/DS-ST ngày 02/6/2021 về tranh chấp dân sự hợp đồng đặt cọc của Tòa án nhân dân huyện Tháp Mười, tỉnh Đồng Tháp

Cơ sở pháp lý:

  • Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.
  • Khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 227, Điều 235, Điều 244, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự của Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015.

Tóm tắt:

Anh Th có thoả thuận với anh T về việc đặt cọc mua lúa. Mỗi công đất đặt cọc 200 nghìn đồng, khi cân lúa sẽ trừ vào tiền mua lúa. Việc thỏa thuận giữa anh Th và anh T chỉ là thỏa thuận miệng, không có giấy tờ gì. Anh Th nhiều lần đưa tiền cọc cho anh T với tổng số tiền là 336.000.000 đồng. Đến ngày 06/02/2020 (âm lịch), hai bên ngồi lại thì anh T thừa nhận nợ anh Th 220.000.000 đồng và cam sẽ trong Biên nhân sẽ trả dần. Tuy nhiên, sau đó anh T không thực hiện đúng cam kết. Do vậy, anh Th đã khởi kiện anh T và vợ là chị L liên đới chịu trách nhiệm trả lại số tiền cọc còn thiếu là 220.000.000 đồng, không yêu cầu tính lãi.

Anh T và chị L được Tòa án thông báo, triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt suốt quá trình giải quyết vụ án.

Tại phiên tòa sơ thẩm, anh Th rút lại một phần yêu cầu: Chỉ yêu cầu anh T trả lại số tiền cọc còn thiếu, không yêu cầu tính lãi.

Hướng giải quyết của Tòa án:

Hội đồng xét xử nhận định rằng hợp đồng đặt cọc giữa anh Th và anh T là có thật, thể hiện qua Biên nhận ghi ngày 06/02/2020 (âm lịch). Trong quá trình giải quyết vụ án, anh T không tham gia cũng không có ý kiến gì. Hội đồng xét xử xét thấy lời trình bày và yêu cầu của anh T là có căn cứ. Từ đó, Hội đồng xét xử quyết định”

  • Chấp nhận một phần yêu cầu của anh Th; Buộc anh T phải có nghĩa trả nợ tiền cọc mua lúa là 220.000.000 đồng.
  • Đình xét xử một phần vụ án đối với yêu cầu buộc chị L liên đới chịu trách nhiệm trả nợ với anh T.
bản án tranh chấp hợp đồng đặt cọc 02
Tình huống về tranh chấp dân sự hợp đồng đặt cọc.

3. Bản án 134/2021/DS-PT ngày 24/06/2021 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh

Cơ sở pháp lý

  • Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.
  • Khoản 9 Điều 12, khoản 2 Điều 49; Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013.
  • Khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Tóm tắt

Chị L và ông H có thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) diện tích 110m2 do ông H đứng tên. Giá chuyển nhượng là 2,5 tỷ đồng; chị L đặt cọc trước 400.000.000 đồng và giữ bản chính Giấy chứng nhận QSDĐ. Đến ngày 28/9/2020, chị L cho rằng một phần diện tích đất nằm trong quy hoạch nên không ký hợp đồng. Chị L yêu cầu ông H trả tiền cọc nhưng ông H không trả. Nay chị L khởi kiện yêu cầu ông H trả 400.000.000 đồng và phạt cọc 400.000.000 đồng. Nếu chuyển nhượng thì giá trị chuyển nhượng là 800.000.000 đồng.

Tòa cấp sơ thẩm tuyển xử:

  • Chấp nhận một phần yêu cầu của chị L.
  • Tuyên bố “giấy nhận cọc” vô hiệu, buộc ông H trả lại cho chị L số tiền cọc là 400.000.000 đồng.
  • Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của chị L.

Ông H không đồng ý với bản án sơ thẩm nên đã kháng cáo.

Hướng giải quyết

HĐXX phúc thẩm nhận định:

  •  Theo quy định thì được quy hoạch nhưng chưa có chủ trương thu hồi thì người sử đụng đất vẫn có đầy đủ quyền. Việc chị L không tiếp tục thực hiện hợp đồng là vi phạm thỏa thuận.
  • Ông H không cung cấp đầy đủ thông tin về diện tích đất chuyển nhượng là vi phạm pháp luật đất đai.
  • Hai bên đều có lỗi dẫn đến việc không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Từ đó, HĐXX quyết định:

  • Bác kháng cáo của ông H.
  • Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

4. Quyết định giám đốc thẩm số 132/2022/DS-GĐT ngày 25/4/2022 của Toà án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Cơ sở pháp lý:

  • Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.
  • Điều 337; Điều 341; Điều 343 và Điều 345 của Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015

Tóm tắt:

Ông C ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng ông D và bà T1 để nhận chuyển nhượng đất và nhà ở. Giá chuyển nhượng là 36,5 tỷ đồng; các bên không ghi cụ thể số tiền đặt cọc nhưng ngay khi ký hợp đồng, ông C đã chuyển 3 tỷ đồng cho ông D và bà T1 để đặt cọc. Ông C cam kết biết rõ tình trạng pháp lý của nhà ở và quyền sử dụng đất. Sau đó, ông C chuyển thêm 3,2 tỷ để ông D và bà T1 đóng tiền sử dụng đất và giấy tờ. Sau nhiều lần lỡ hẹn, ông D và bà T1 yêu cầu ông C gửi thêm tiền để đóng lãi ngân hàng do nhà, đất đang được thế chấp tại ngân hàng. Ông C cho rằng ông D và bà T1 đã không thông báo về việc thế chấp; do vậy, ông C đã khởi kiện yêu cầu trả lại tiền cọc 6,2 tỷ đồng và phạt cọc với số tiền 6,2 tỷ đồng.

Tại Bản án sơ thẩm, TAND Quận S, Thành phố H đã quyết định:

  • Chấp nhận yêu cầu của ông C;
  • Buộc ông D và bà T1 trả số tiền cọc 6.000.000.000 đồng, tiền phạt cọc 6.000.000 đồng; và
  • Buộc ông D và bà T1 tiền thanh toán hợp đồng 200.000.000 đồng.

Sau đó ông D và bà T1 kháng cáo nhưng vắng mặt. Do vây, TAND Thành phố H quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án trên.

Ngày 18/10/2021, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố H kháng nghị và đề nghị huỷ quyết định phúc thẩm và bản án sơ thẩm.

Hướng giải quyết của Tòa án

Tại Quyết định giám đốc thẩm, TAND cấp cao tại Thành phố H nhận định:

  • Đối với vấn đề nhà và đất: Ông C có cam kết biết rõ tình trạng pháp lý của nhà và đất trong hợp đồng đặt cọc; do vậy, việc không thực hiện được hợp đồng xuất phát từ lỗi của hai bên.
  • Đối với số tiền đặt cọc: Ngoài số tiền đặt cọc là 3 tỷ đồng thì không có chứng cứ chứng minh số tiền 6 tỷ là tiền đặt cọc. Do vậy, ông D và bà T1 phải có nghĩa vụ hoàn trả số tiền 6.200.000.000 cho ông C mà không phải chịu phạt cọc mới đúng pháp luật,

Từ đó, HĐXX giám đốc thẩm quyết định:

  • Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố H.
  • Huỷ quyết định phúc thẩm và bản án sơ thẩm, giao TAND quận S, Thành phố H xét xử lại.
bản án tranh chấp hợp đồng đặt cọc 04
Tranh chấp được giải quyết bằng quyết định Giám đốc thẩm.

5. Quyết định giám đốc thẩm số 57/2022/DS-GĐT ngày 28/7/2022 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc của TAND cấp cao tại Hà Nội

Cơ sở pháp lý:

  • Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.
  • Khoản 3 Điều 343, Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Tóm tắt:

Ông N và bà Ch ký hợp đồng cọc bán lô đất có diện tích 100m2 cho ông N với giá 50 triệu đồng. Số tiền cọc là 50 triệu đồng, phạt cọc gấp 20 lần. Sau đó, bà Chi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nhưng không thực hiện nghĩa vụ với ông N. Do vậy ông N khởi kiện với nội dung:

  • Yêu cầu bà Ch buộc bà Ch thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng theo hợp đồng;
  • Trường hợp bà Ch không thực hiện nghĩa vụ thì phải trả lại số tiền cọc là 50 triệu đồng và tiền phạt cọc 950 triệu đồng.

Tòa án cấp sơ thẩm quyết định: chấp nhận một phần yêu cầu của ông N; buộc bà Ch trả cho ông N 50 triệu tiền cọc và 475 triệu tiền phạt cọc.

Tại bản án phúc thẩm, HĐXX phúc thẩm quyết định không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát cùng cấp; không chấp nhận kháng cáo của bà Ch; chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông N.

Ngày 13/5/2022, Chánh án TAND cấp cao tại Hà Nội kháng nghị với bản án sơ thẩm và phúc thẩm, đề nghị hủy cả hai bản án trên và xét xử lại.

Hướng giải quyết

HĐXX giám đốc thẩm nhận định:

  • Ông N thừa nhận đang giữ số tiền cọc, Tòa án hai cấp yêu cầu bà Ch trả lại cho ông N là không đúng pháp luật.
  • Hợp đồng đặt cọc là một bên đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Trong khi đó, theo hợp đồng thì giá đặt cọc và giá chuyển nhượng là bằng nhau; đồng thời, ông N thừa nhận giá trị lô đất tại thời điểm giao dịch là 300 triệu. Có thể thấy, hợp đồng đặt cọc này không để đảm bảo việc giao kết hợp đồng hay thực hiện hợp đồng. Do vậy, hợp đồng đặt cọc không có giá trị pháp lý theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, không phát sinh nghĩa vụ phạt cọc.

Từ đó, HĐXX giám đốc thẩm quyết định:

  • Chấp nhận kháng nghị của Chánh án TAND cấp cao tại Hà Nội.
  • Hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại.

6. Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, giỏi, nhiệt huyết và tận tâm, Luật A+ tự hào là đơn vị hàng đầu tư vấn và giải quyết các tranh chấp hợp đồng bao gồm các dịch vụ sau:

  • Đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp
  • Tư vấn phương án giải quyết tranh chấp (hòa giải, khởi kiện..)
  • Tư vấn thu thập và chuẩn bị chứng cứ
  • Đại diện đàm phán tranh chấp
  • Soạn thảo hồ sơ khởi kiện trong trường hợp khởi kiện
  • Luật sư bảo vệ tại tòa án, trọng tài thương mại

Lý do chọn Luật A+:

Kết quả bền vững, cam kết bảo vệ đến cùng.

Để được nhận kết quả tốt, theo đúng quy định pháp luật, nhận giá trị lâu dài mà không phải làm điều sai trái, không hối lộ, không e ngại sợ hãi cơ quan công quyền.

Sự tử tế.

Được chăm sóc như người thân, ân cần, chân thành, giải thích cặn kẽ, liên tục, luôn bên cạnh trong suốt quá trình thực hiện công việc. Chúng tôi luôn bên bạn lúc thăng hay trầm.

Giỏi chuyên môn

Luật sư nhiều kinh nghiệm, hiểu rõ cách vận hành pháp luật của cơ quan nhà nước, hiểu rõ quy luật vận hành của các mối quan hệ trong xã hội để giải quyết vụ việc trọn vẹn.

Hi vọng các bản án trên đã đem đến những thông tin hữu ích về vấn đề tranh chấp hợp đồng đặt cọc cho quý khách hàng. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này, quý khách hàng vui lòng liên hệ luật sư A+ để được hỗ trợ và tư vấn.

Call Now

Call Now